Thủ tục và lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2024

Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2024

Thủ tục và lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2024 Để các bạn có thể chuẩn bị cho mình một bộ hồ sơ đầy đủ và các giấy tờ cần thiết nhằm đảm bảo cho việc mua bán, chuyển nhượng đất thực hiện thành công, HoaTieu.vn mời các bạn tham khảo bài viết dưới đây về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật mới nhất hiện nay.

Đặc biệt, tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 ngày 18/01/2024, Quốc hội khóa XV đã chính thức thông qua Luật Đất đai 2024 thay thế cho Luật Đất đai 2013 trước đó. Theo Công điện 53/CĐ-TTg năm 2024, Luật Đất đai mới sẽ chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1/8/2024. Các thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng đất sẽ có nhiều sự thay đổi khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, mời các bạn cùng tham khảo chi tiết tại đây.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất 2024

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2024
2. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2024
3. Thuế & lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
4. Trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2024

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2024

Hiện nay, điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định rõ tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 như sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật

Theo đó, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng phải đảm bảo các điều kiện trên. Bên cạnh đó còn cần lưu ý một số điều kiện cụ thể khác tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể dưới đây:

- Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023.

- Người sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:

+ Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 Luật Đất đai 2024;

+ Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai 2024 thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật Đất đai 2024.

- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận.

- Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 Luật Đất đai 2024 thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai 2024 và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.

2. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2024

Hoatieu.vn mời bạn cùng tham khảo trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất 2024 tại đây. Thủ tục này có thể sẽ có đôi chút sự khác biệt tùy vào mỗi địa phương nơi tiến hành thực hiện quyền chuyển nhượng, tuy nhiên hầu hết các bước đều được tiến hành như sau:

Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giấy tờ cần chuẩn bị công chứng bao gồm:
Dự thảo hợp đồng
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu)
Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của các bên
Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân)
Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật

Bước 2: Nộp hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và tiến hành theo quy trình nếu đã đầy đủ.

Hồ sơ đầy đủ bao gồm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)
Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)
Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)
Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)
Tờ khai đăng ký thuế
Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)

Kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, thời gian thủ tục sang tên kéo dài 10 ngày làm việc.

Bộ hồ sơ sẽ được gửi đến cơ quan thuế và phòng Tài nguyên và Môi trường để xác định nghĩa vụ tài chính và tiến hành sang tên.

*Lưu ý:

Tình huống chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc, tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông báo cho chủ thửa đất ngay khi có thông từ cơ quan thuế để hoàn thành nghĩa vụ tài chính. (Chi tiết thuế & phí phải nộp xem phần dưới)

Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

3. Thuế & lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ cần phải nộp cấc loại thuế, phí, lệ phí theo quy định pháp luật hiện hành. Các mức phí cụ thể như sau:

1. Lệ phí trước bạ:

Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ, cụ thể như sau:

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất trong một số trường hợp đặc biệt:

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm cả đất kèm theo là giá bán thực tế theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất mua theo phương thức đấu giá, đấu thầu là giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế ghi trên hóa đơn, chứng từ hoặc giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế theo biên bản trúng đấu giá, đấu thầu hoặc theo văn bản phê duyệt kết quả đấu giá, đấu thầu (nếu có) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ.

Giá trị đất được phân bổ được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành nhân với hệ số phân bổ. Hệ số phân bổ được xác định theo quy định tại Nghị định 53/2011/NĐ-CP.

- Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

2. Thuế thu nhập cá nhân:

Căn cứ quy định Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định về căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x thuế suất

Trong đó giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định theo thảo thuận trong hợp đồng, trương giá trong hợp đồng thấp hơn so với giá của ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì sử dụng giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

Thuế suất sẽ được xác định là 2% tùy từng trường hợp.

Lưu ý: Những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, cụ thể:

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa:

Vợ với chồng;
Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
Bố vợ, mẹ vợ với con rể;
Ông nội, bà nội với cháu nội;
Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
Anh chị em ruột với nhau.

3. Các lệ phí khác:

Lệ phí công chứng: Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy định chi tiết tại Điều 4 Thông tư 226/2016/TT-BTC:

STT	Nội dung thu	Mức thu
1	Phí chứng thực bản sao từ bản chính	2.000 đồng/trang. Từ trang thứ ba trở lên thu 1.000 đồng/trang, nhưng mức thu tối đa không quá 200.000 đồng/bản. Trang là căn cứ để thu phí được tính theo trang của bản chính
2	Phí chứng thực chữ ký	10.000 đồng/trường hợp. Trường hợp được hiểu là một hoặc nhiều chữ ký trong cùng một giấy tờ, văn bản
3	Phí chứng thực hợp đồng, giao dịch:
a	Chứng thực hợp đồng, giao dịch	50.000 đồng/hợp đồng, giao dịch
b	Chứng thực việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch	30.000 đồng/hợp đồng, giao dịch
c	Sửa lỗi sai sót trong hợp đồng, giao dịch đã được chứng thực	25.000 đồng/hợp đồng, giao dịch

4. Trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2024

Bên cạnh những trường hợp được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì còn một số trường hợp nhất định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định cụ thể tại Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 như sau:

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Mời các bạn tham khảo thêm các bài viết khác trong mục Đất đai - Nhà ở của phần Hỏi đáp pháp luật.