Đặt cọc mua bán nhà đất thế nào để tránh rủi ro?

Đặt cọc mua bán nhà đất là hình thức rất phổ biến để đảm bảo hợp đồng mua bán nhà đất chính thức sẽ được thực hiện một cách chắc chắn. Để tránh rủi ro khi đặt cọc, Hoatieu.vn mời bạn tham khảo quy định về đặt cọc mua bán nhà đất dưới đây.

Mua nhà là một quyết định lớn, đòi hỏi người mua nhà cần cân nhắc rất cẩn thận, thực hiện các thủ tục sao cho kỹ lưỡng trước khi đi đến quyết định cuối cùng. Bài viết dưới đây là tổng hợp của Hoatieu.vn về các câu hỏi, vấn đề xoay quanh một trong những thủ tục trong quá trình mua bán nhà đất, đó là "đặt cọc". Các bạn hãy cùng tham khảo các thông tin sau để nắm được rõ hơn, bổ sung kiến thức mới cho chính bản thân mình, giúp hạn chế tối đa rủi ro trong suốt quá trình mua bán nhà nhé!

1. Đặt cọc là gì?

Khái niệm về đặt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 cụ thể như sau:

Theo đó, đặt cọc nhằm mục đích đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hơp đồng nếu một trong hai bên không thực hiện giao kết thì sẽ mất số tiền tương đương với số tiền cọc hoặc số tiền theo thỏa thuận của hai bên.

2. Đặt cọc mua nhà bao nhiêu phần trăm?

Luật không quy định cụ thể phải đặt cọc bao nhiêu thì hợp đồng mới có hiệu lực. Việc đặt cọc bao nhiêu tiền hoặc bao nhiêu phần trăm do các bên thoả thuận. Thông thường việc đặt cọc thường chiếm khoảng 10 - 30% giá trị hợp đồng.

Tuy nhiên, người mua đặt cọc càng nhiều càng phải cẩn trọng vì dễ gặp rủi ro. Thực tế có không ít trường hợp người mua đã đặt tiền cọc tuy nhiên bên bán đưa ra nhiều lý do vô lý khiến người mua gặp khó khăn, thậm chí không thực hiện tiếp được thỏa thuận và mất tiền cọc.

3. Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không?

Trước đây việc đặt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 bắt buộc lập thành văn bản, tuy nhiên Bộ luật Dân sự 2015 thì không bắt buộc. Nếu đặt cọc bằng văn bản cũng không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, nếu lập thành văn bản và công chứng thì sẽ dễ dàng hơn khi xảy ra tranh chấp.

Khi đặt cọc, về hình thức có thể viết tay hoặc đánh máy, có chữ ký của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng, đồng thời nên có người làm chứng hợp đồng đặt cọc.

Về nội dung, hợp đồng đặt cọc sẽ bao gồm những nội dung cơ bản sau:

• Thông tin bên bán, bên mua. Xác định đúng, đủ chủ sở hữu hợp pháp của bên bán (có vợ/chồng/con cái/người thừa kế/người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan tới tài sản được bán hay không?).
• Tài sản mua bán. Lưu ý về giấy tờ pháp lý của tài sản, hiện trạng tài sản, thông tin quy hoạch, tranh chấp,… liên quan tới căn nhà, mảnh đất dự định mua bán.
• Quyền hạn, nghĩa vụ, trách nhiệm 2 bên.
• Tài sản đặt cọc.
• Thời hạn đặt cọc. Nên quy định cụ thể mốc thời gian đặt cọc và tiến độ ký kết hợp đồng mua bán chính thức, thời gian thanh toán.
• Các khoản thuế phí mà bên bán và bên mua phải chịu.
• Các khoản ràng buộc liên quan. Chẳng hạn, nếu đến thời gian thỏa thuận mà bên bán không bàn giao nhà hoặc đất cho bên mua thì sẽ phải trả lại tiền đặt cọc và 1 khoản tiền tương đương với giá trị đặt cọc hoặc một số tiền lớn hơn (gọi là tiền phạt cọc) tùy theo thỏa thuận của 2 bên.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, phải đáp ứng được các điều kiện nhất định thì giao dịch dân sự mới có hiệu lực pháp luật. Vì vậy, hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

• Người tham gia đặt cọc không có năng lực hành vi dân sự hoặc năng lực hành vi dân sự không phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Chẳng hạn như người bị tâm thần, thiểu năng trí tuệ…
• Người tham gia giao dịch bị cưỡng ép, lừa đảo.
• Tài sản giao dịch vi phạm pháp luật.
• Nội dung giao dịch có dấu hiệu mờ ám, vi phạm quy định pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội.
• Giao dịch đặt cọc không có văn bản rõ ràng.

Điều cần lưu ý trước khi đặt cọc là kiểm tra tính chính danh của chủ nhà. Theo đó, đối chiếu thông tin chủ nhà như tên, ảnh, số chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân có trùng khớp với thông tin trên sổ đỏ/sổ hồng không. Xin photo sổ đỏ/sổ hồng và các giấy tờ pháp lý của chủ nhà để kiểm tra tại chính quyền địa phương sở tại, từ đó xác định chính xác chủ nhà đó có phải là chính chủ hay không.

Ngoài ra cũng cần kiểm tra xem nhà có bị quy hoạch không. Thông tin này có thể kiểm tra tại Phòng Quản lý đô thị hoặc bộ phận kiểm tra quy hoạch tại các Ủy ban nhân dân Quận/Huyện nơi có bất động sản.

4. Có thể ghi “trả trước” thay vì “đặt cọc”

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu “phạt cọc”, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, nếu các bên lập hợp đồng và ghi là “trả trước” thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Trả trước là một phần của số khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trường hợp khi các bên không chuyển nhượng nhà đất thì khoản tiền đó sẽ xử lý như sau:

- Bên mua từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không chịu phạt, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

- Nếu bên chuyển nhượng từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước và không chịu “phạt cọc”, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, nếu ghi “trả trước” mà các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì sẽ trả lại những gì đã nhận mà không chịu “phạt cọc”, trừ khi các bên có thỏa thuận khác mà thỏa thuận này không trái pháp luật, đạo đức xã hội.

5. Mẫu đặt cọc mua nhà đơn giản 2024

Để nhanh chóng thực hiện thủ tục mua bán nhà ở, Hoatieu.vn xin gửi tới bạn mẫu giấy đặt cọc mua bán nhà tại đây. Mẫu gồm các nội dung cơ bản như: Thông tin của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc (Họ tên, ngày sinh, số CCCD/CMND,...) và các điều khoản đi kèm trong giấy đặt cọc.

Mời các bạn chỉnh sửa mẫu trực tiếp trên trang dưới đây để phù hợp với trường hợp đặt cọc mua bán nhà của bản thân, hoặc tải về mẫu đơn MIỄN PHÍ theo đường liên kết trong bài.

Ngoài ra, mời bạn tham khảo thêm các mẫu đặt cọc khác trong bài viết sau để lựa chọn mẫu đặt cọc phù hợp hơn với mục đích sử dụng của mình:

• Mẫu giấy đặt cọc mua bán nhà đất 2024 mới nhất

6. Thủ đoạn lừa đảo đặt cọc mua đất

Để tránh các rủi ro không đáng có trong quá trình thực hiện thủ tục đặt cọc mua bán nhà đất, Hoatieu.vn xin tổng hợp một số thủ đoạn lừa đảo phổ biến mà các bạn thường gặp phải tại đây, từ đó giúp các bạn có sự chuẩn bị kỹ lưỡng, đề cao cảnh giác hơn trong quá trình thực hiện thủ tục này.

Thứ nhất: Đặt cọc nhưng không nhận được đất

Đây là tình trạng không ít người gặp phải. Theo đó, thông thường, sau khi đã đạt được thỏa thuận mua bán đất, người mua sẽ tiến hành đặt cọc mua đất với một khoản tiền nhất định cho người bán. Sau một khoảng thời gian, hai bên tiến hành ký hợp đồng mua bán và giao tiền.

Tuy nhiên, tới thời hạn ký hợp đồng như đã giao hẹn từ trước, người bán đột nhiên biến mất, không thể liên lạc hay gặp được hoặc có thể liên lạc nhưng lại đưa ra rất nhiều lý do để không ký hợp đồng, không giao đất,…

Trong trường hợp người bán không thể liên lạc được, nhiều khả năng số tiền đặt cọc mua đất bị mất và khó có thể khắc phục. Với trường hợp vẫn tìm được người bán nhưng cố tình không thực hiện thỏa thuận, người mua có thể thực hiện khởi kiện song điều này vừa tốn kém về kinh tế, vừa mất thời gian mà hiệu quả chưa chắc đã đạt được.

Nguyên nhân của tình trạng này là trước khi đặt cọc, người mua không tìm hiểu kỹ thông tin về mảnh đất còn người bán đã chủ ý lừa đảo, đưa ra giấy tờ giả mạo khiến cho người mua bị lừa.

Cũng có thể giữa hai bên có quan hệ quen biết nên không cần tìm hiểu kỹ, không sử dụng các loại giấy tờ có công chứng mà chỉ thỏa thuận miệng với nhau. Lúc này, kể cả có liên lạc và gặp được người bán cũng rất khó giải quyết và nhiều khả năng sẽ mất tiền.

Thứ hai: Lừa bán đất của người khác nhằm mục đích lấy tiền cọc

Trường hợp này xảy ra khi người mua không gặp được chính chủ đất mà chỉ gặp được trung gian. Để khiến người mua tin tưởng, họ có thể đưa ra những lý do, chẳng hạn như: đây là mảnh đất của mình hoặc mình đã mua song do khách quan nên việc sang tên chưa được thực hiện kịp thời hay nhờ người khác đứng tên vì một số lý do khác.

Chính vì vậy, một số người mua nhẹ dạ, cả tin nên đã đưa tiền đặt cọc. Sau khi sự việc vỡ lở, tìm hiểu ra mới biết rằng đúng là mảnh đất đấy có thật song người bán chỉ là trung gian hoặc là người được nhờ môi giới.

Thứ ba: Một thửa đất nhưng được lừa bán cho nhiều người

Theo đó, thửa đất này là có thực, được các đối tượng rao bán với giá thấp hoặc kèm theo nhiều ưu đãi khác. Cùng với các giấy tờ xác thực đi kèm như sổ đỏ, sơ đồ quy hoạch,… chúng sẽ dễ dàng chiếm được lòng tin của người mua.

Khi gặp người mua và đạt được thỏa thuận, chúng sẽ yêu cầu đặt cọc và thực hiện xác nhận hoặc cam kết bằng giấy viết tay. Sau đó, chúng sẽ tiếp tục đi lừa những người khác để lấy tiền cọc rồi ôm tiền bỏ trốn.

Thứ tư: Mua bán qua việc đặt cọc chồng cọc

Điều này thường xảy ra tại các thời điểm hoặc khu vực mà giá đất đang tăng cao, được gọi với tên là “lướt đất”.

Theo đó, người mua đầu tiên sẽ đặt cọc cho người bán, sau đó bán lại mảnh đất này theo hình thức nhận cọc cho người khác với mức giá cao hơn.

Người thứ hai này bán cho người thứ ba và cũng nhận cọc, cứ thế, mảnh đất này có thể bán cho người thứ tư, thứ năm,… Quá trình này sẽ chỉ dừng lại khi giá đất chững hoặc sụt giảm.
Với kiểu mua bán này, chỉ cần một người phá vỡ thỏa thuận là toàn bộ các hợp đồng cọc sau theo đó cũng bị hủy. Trường hợp người chủ sở hữu không muốn bán nữa và chấp nhận việc đền bù tiền cọc cho người mua thứ nhất thì chính bản thân người ấy những người sau cũng phải đền cọc tương tự như vậy.

Điều này khiến cho việc lừa đảo nếu xảy ra trong trường hợp này sẽ tạo thành dây chuyền với số lượng người bị lừa lớn.

Trên đây là giải đáp của Hoatieu.vn về Đặt cọc mua bán nhà đất thế nào để tránh rủi ro? Ngoài ra, mời các bạn tham khảo thêm các bài viết khác trong mục Đất đai - Nhà ở của phần Hỏi đáp pháp luật.

• Thủ tục làm Sổ đỏ cho đất thổ cư 2024
• Những trường hợp không được sang tên Sổ đỏ từ 1/8/2024