Đất không có Sổ đỏ có được xây nhà không 2024?

Đất không có Sổ đỏ có được xây nhà không? Thủ tục cấp phép xây dựng nhà ở từ trước đến nay luôn được rất nhiều người dân quan tâm, đặc biệt có một vài trường hợp đặc biệt thì người dân vẫn có thể xây nhà trên đất khi chưa có sổ đỏ và liệu điều này có đúng quy định pháp luật. Hoatieu.vn mời bạn cùng tham khảo chi tiết các quy định về điều kiện pháp lý khi tiến hành xây dựng nhà ở tại đây.

Bên cạnh đó, từ thời điểm Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1/8/2024 (Theo Công điện 53/CĐ-TTg năm 2024). Nhiều quy định liên quan tới việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) nói riêng hay các thủ tục cấp giấy tờ khác liên quan tới lĩnh vực đất đai nói chung cũng sẽ được thắt chặt hơn. Vậy từ thời điểm luật mới có hiệu lực thì trường hợp đất không có Sổ đỏ có còn được xây nhà không, Hoatieu.vn mời các bạn cùng tham khảo chi tiết tại đây.

1. Đất không có Sổ đỏ có được xây nhà không?

Hiện nay, đất không cần Sổ đỏ vẫn được xây dựng nhà ở. Việc xây dựng nhà ở không phụ thuộc vào việc đất có Sổ đỏ hay không.

Theo quy định hiện nay thì đất không có Sổ đỏ vẫn được phép xây dựng nhà ở nếu có đủ điều kiện theo từng trường hợp mà Hoatieu.vn đưa đến các bạn ở những mục sau.

2. Những loại đất không giấy tờ được cấp Sổ đỏ năm 2024

Từ thời điểm Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, tại Điều 138 quy định sẽ có 3 trường hợp thuộc 3 mốc thời gian khác nhau có thể được cấp Sổ đỏ dù cho đất không có giấy tờ.

Tuy nhiên cần đáp ứng thêm điều kiện không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền. Cụ thể gồm 3 trường hợp sau:

- Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 18/12/1980, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.

- Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.

- Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.

Bên cạnh đó, còn có 2 trường hợp sử dụng đất cho mục đích nông nghiệp do Nhà nước giao, nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định cũng có thể được cấp Sổ đỏ, bao gồm:

• Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp theo quy định tại Khoản 1 Điều 118 của Luật Đất đai 2024 đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 1/7/2014 mà không có các giấy tờ quy định, có đăng ký thường trú hay thuộc vùng có kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì cũng sẽ được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì cũng sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định.

3. Thủ tục cấp phép xây dựng nhà ở 2024

3.1 Những trường hợp không cần Giấy phép xây dựng nhà ở

Theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, những trường hợp sau không phải xin giấy phép xây dựng khi xây dựng nhà ở:

• Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trừ trường hợp được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.
• Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ trường hợp được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

Theo đó, với những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như trên thì người dân không cần có Sổ đỏ vẫn có thể được xây nhà.

3.2. Điều kiện cấp Giấy phép xây dựng nhà ở

Ngoài những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng khi xây dựng nhà ở, khi xây dựng nhà ở, người dân cần phải có giấy phép xây dựng. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 93 Luật Xây dựng 2014 như sau:

Đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ tại các khu vực đô thị

• Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
• Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
• Thiết kế xây dựng nhà ở phải tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác.
• Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận
• Có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định.
• Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng.
• Đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Đối với riêng lẻ tại nông thôn

• Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

3.3 Thủ tục đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở

Hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
• Bản sao những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;
• Bản vẽ thiết kế xây dựng;
• Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Trình tự, thủ tục nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở

Dựa trên quy định tại Điều 102 Luật Xây dựng 2014 thì nhà ở để được cấp giấy phép xây dựng cần thực hiện các bước sau:

Bước 1: Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định.

Bước 3: Sau thời gian chờ đợi ghi trong giấy biên nhận, người sử dụng đất tới nơi tiếp nhận hồ sơ để nhận kết quả và nộp lệ phí theo quy định.

4. Chưa sang tên Sổ đỏ có xây nhà được không?

Việc sang tên Sổ đỏ thực chất là thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Theo đó, tại điểm a Khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 có quy định người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cần làm thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Việc chuyển nhượng tức sang tên Sổ đỏ chỉ có hiệu lực khi đã đăng ký xong thủ tục đăng ký biến động đất đai. Nói cách khác, người nhận chuyển nhượng chỉ trở thành người sử dụng đất hoặc được ghi tên trong GCNQSDĐ nếu thủ tục đăng ký biến động đất đai được hoàn thành.

Nếu chưa sang tên hoặc vẫn đang trong quá trình sang tên Sổ đỏ (đăng ký biến động đất đai) thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất lúc này chưa có hiệu lực. Đồng nghĩa với việc bên nhận chuyển nhượng chưa phải là người sử dụng đất.

Khi này quyền xây dựng nhà khi chưa sang tên sẽ được chia thành 2 trường hợp như sau:

• Thứ nhất: Yêu cầu phải có giấy phép xây dựng

Đối với trường hợp yêu cầu phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công theo quy định thì khi chưa sang tên sẽ không được phép xây dựng.

Lý do là bởi khi chưa sang tên thì đồng nghĩa rằng chưa có giấy tờ để đề nghị cấp giấy phép xây dựng. Nếu tự ý xây dựng mà không có giấy phép sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ.

• Thứ hai: Không cần phải xin giấy phép xây dựng

Nếu thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng 2014 thì vẫn được xây dựng nhà ở cho dù chưa phải là người sử dụng đất.

Khi tiến hành hoạt động xây dựng chỉ cần đảm bảo đúng với quy hoạch và tuân thủ các điều kiện xây dựng khác có liên quan.

=> Tóm lại, chưa sang tên Sổ đỏ chỉ được xây nhà trong một số trường hợp nhất định theo quy định pháp luật hiện hành, nếu không nằm trong các trường hợp này thì cần phải có giấy phép xây dựng mới được xây nhà.

Trên đây, Hoatieu.vn đã trả lời câu hỏi Đất không có Sổ đỏ có được xây nhà từ 1/8/2024 không? Mời các bạn tham khảo thêm các bài viết có liên quan tại mục Hành chính, mảng Hỏi đáp pháp luật

Các bài viết liên quan:

• Mẫu đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa đất
• Cách tính thuế nhà đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp mới nhất