Hoatieu.vn Pháp luật Hỏi đáp pháp luật Đất đai - Nhà ở

Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp có được phép không?

Có được xây nhà trên đất nông nghiệp không?

Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp có được phép không? Bài viết này sẽ giúp bạn giải đáp các thắc mắc khi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, thủ tục mua đất nông nghiệp để làm nhà ở, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân,... Hoatieu.vn mời bạn cùng tham khảo chi tiết.

Quy định mới về xây nhà trên đất nông nghiệp 2024

Đặc biệt, theo Công điện 53/CĐ-TTg năm 2024 thì tới đây kể từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai 2024 mới sẽ chính thức có hiệu lực và thay thế cho Luật Đất đai cũ 2013 trước đó. Những quy định liên quan tới các loại đất nói chung và loại đất nông nghiệp nói riêng sẽ có nhiều thay đổi, nhiều điều luật được bổ sung hoặc bị lược bỏ. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết tại đây.

1. Có được làm nhà tạm trên đất nông nghiệp không?

Tại Khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định về nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

Điều 9. Phân loại đất

2. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;

d) Đất nuôi trồng thủy sản;

đ) Đất chăn nuôi tập trung;

e) Đất làm muối;

g) Đất nông nghiệp khác.

Dựa vào quy định trên có thể thấy đất nông nghiệp là loại đất chỉ được sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp như: trồng lúa, trồng cây hằng năm, câu lâu năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối,...

Bên cạnh đó, tại Khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024 cũng quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau:

Điều 31. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, người sử dụng đất nông nghiệp phải tuân thủ việc sử dụng đúng mục đích duy nhất đó là để sản xuất nông nghiệp, không được xây dựng nhà tạm trên đất nông nghiệp. Việc xây dựng nhà với mục đích để ở là trái với quy định pháp luật và có thể phải chịu sự xử phạt thích đáng.

Tuy nhiên, trên thực tế để hỗ trợ và phục vụ các hoạt động sản xuất nông nghiệp, cụ thể như xây dựng nhà kính, xây chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm, xây dựng kho bãi,.... người dân vẫn có thể được xây dựng nhà trên đất nông nghiệp trong một khoảng thời gian ngắn nhất định.

2. Đơn xin xây nhà tạm trên đất nông nghiệp

Việc xây nhà tạm trên đất nông nghiệp cần phải được thực hiện tuân theo quy định của pháp luật, phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền thì mới được cấp phép và tiến hành xây dựng nhà tạm.

3. Xây nhà trên đất nông nghiệp có được cấp sổ đỏ không?

Theo quy định của pháp luật hiện nay, người sử dụng đất phải có trách nhiệm sử dụng đúng mục đích của đất, việc xây nhà trên đất nông nghiệp là không cho phép do đó nếu muốn xây dựng nhà ở trên mảnh đất nông nghiệp thì bạn cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Xây nhà trên đất nông nghiệp là trái quy định của pháp luật, cơ quan có thẩm quyền chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất đó không bao gồm tài sản gắn liền với đất.

4. Xây nhà trên đất nông nghiệp có được đền bù không?

Tại Khoản 3 Điều 101 Luật Đất đai 2024 quy định về trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

Điều 101. Trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 81, khoản 1 và khoản 2 Điều 82 của Luật này.

Dẫn chiếu tới quy định tại Khoản 1 Điều 81 Luật Đất đai 2024, các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai như sau:

Điều 81. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.

Như vậy, hành vi xây nhà trên đất sản xuất nông nghiệp là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao. Khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất sẽ không được bồi thường, đền bù bất cứ chi phí nào.

5. Có được xây nhà cấp 4 trên đất nông nghiệp?

Nhà cấp 4 được xếp vào một trong các loại nhà ở của người dân Việt Nam, nên việc xây dựng nhà để ở trên đất nông nghiệp là trái với mục đích sử dụng đất như đã nêu ở Mục 1.

Do đó, cần phải chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trước khi xây nhà cấp 4 để tránh tình trạng bị thu hồi mà không được bồi thường chi phí xây dựng nhà cửa cũng như không được sở hữu hợp pháp tài sản gắn liền với đất.

Hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

6. Xây nhà trên đất nông nghiệp có bị phạt không?

Hành vi xây nhà trên đất nông nghiệp là hành vi vi phạm pháp luật do sử dụng sai mục đích, hành vi xây nhà trên đất nông nghiệp sẽ có thể bị phạt theo quy định pháp luật.

Tại Khoản 11 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP đề cập tới xử phạt đối với các công trình xây dựng trên đất không đúng mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai thì xử phạt theo quy định tại nghị định của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Dẫn chiếu tới Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Theo đó tùy theo đất nông nghiệp cụ thể là loại gì như đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm... và diện tích chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ có mức phạt khác nhau như hành vi sử dụng đất trồng lúa vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hay hành vi Sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

7. Câu hỏi tư vấn thực tế

Hỏi: Bố mẹ tôi có một thửa đất 2300 m2 đã được cấp sổ đỏ từ rất lâu, diện tích đất thổ cư trong sổ này là 150m2. Tính đến nay, bố mẹ tôi đã ở đây gần 40 năm. Cách đây hơn 10 năm, bố mẹ tôi đã cho chị tôi xây nhà trên mảnh đất này (chưa làm giấy tờ gì cho căn nhà của chị), sau đó thì bố mẹ tôi cũng xây lại căn nhà của mình với diện tích gần 150m2 và xây dựng vài nhà trọ cho thuê phía sau nhà (cũng không xin giấy phép gì cả) và sinh sống đến nay đã hơn 5 năm.

Nay một người chị khác của tôi cũng được bố mẹ cho đất xây nhà kế bên bố mẹ, nhưng thị trấn không cấp phép xây dựng vì thửa đất của bố mẹ tôi theo tính toán của địa chính Thị trấn thì đã bị trừ 250m2 đất thổ cư. Họ yêu cầu bố mẹ tôi phải nộp đủ số tiền (tính ra khoảng 400-500 triệu đồng) để chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì mới được phép xây dựng. Việc xây dựng nhà trên đất của bố mẹ cho con cái cũng không được phép vậy thì chẳng lẽ chị tôi phải ở nhờ bố mẹ suốt đời sao? Bố mẹ có đất đai mà con cái không được ở, nếu muốn làm thì phải nộp số tiền lớn như vậy làm sao chúng tôi có làm, như vậy chẳng khác nào mình đi mua đất của chính mình để làm nhà? Hiện giờ chị tôi rất băn khoăn, dù đã đi hỏi khắp nơi nhưng cũng không có cách nào ngoài cách của bên địa chính.

Xin hỏi, liệu có còn cách nào cho gia đình chị tôi có thể xây nhà mà không trái quy định không?

Trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp thì có thể hiểu hiện nay chị gái bạn đang muốn xây dựng nhà trên diện tích đất của bố mẹ, tuy nhiên thửa đất này không phải là đất thổ cư.

Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp có được phép không?

Về việc chuyển mục đích sử dụng đất:

Trong trường hợp của bạn, hiện nay thửa đất của gia đình chỉ có 150m2 đất là đất thổ cư, những phần diện tích đất còn lại đang thuộc đất nông nghiệp. Theo quy định của pháp luật, gia đình bạn muốn xây dựng nhà ở trên mảnh đất nông nghiệp thì phải chuyển mục đất sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Tuy nhiên người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng phải được phép của cơ quan có thẩm quyền.

Do đó, trước tiên bạn cần làm hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận/huyện và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.

Theo quy định trên, gia đình bạn chuyển phần diện tích đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì số tiền phải nộp sẽ được tính bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tùy thuộc vào số diện tích đất gia đình muốn chuyển đổi mục đích thì giá tiền phải nộp sẽ tăng/giảm theo, số điện tích muốn chuyển nhượng lớn thì số tiền phải nộp sẽ càng cao.

Về thẩm quyền áp dụng mức thu giá đất: Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định áp dụng giá đất theo bảng giá đất trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.

Về việc xin cấp phép xây dựng:

Vì hiện nay người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là ba mẹ bạn, ba mẹ bạn cần làm thủ tục tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ba mẹ sang cho con cái. Khi đó, chị gái bạn là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hoàn toàn có thể xin cấp Giấy phép xây dựng nhà ở.

Trên đây là bài viết tư vấn của Hoa tieu.vn, hi vọng bài viết về Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp có được phép không? sẽ giúp ích cho bạn đọc về các vấn đề trong cuộc sống. Mời các bạn tham khảo thêm các bài viết tại mục Đất Đai mảng Hỏi đáp pháp luật. 

Đánh giá bài viết
2 1.142
  • Chia sẻ:
    🖼️ One Piece
  • Ngày:
  • Tham vấn:
    🖼️ Đinh Ngọc Tùng

Tham khảo thêm

0 Bình luận
Sắp xếp theo
⚛
Xóa Đăng nhập để Gửi

    Gợi ý cho bạn

    Có thể bạn cần

    Xem thêm
    Chỉ thành viên Hoatieu Pro tải được nội dung này! Hoatieu Pro - Tải nhanh, website không quảng cáo! Tìm hiểu thêm
    Mua Hoatieu Pro 69.000đ
    Bạn đã mua gói? Đăng nhập ngay!
    Đất đai - Nhà ở

    Bài viết hay Đất đai - Nhà ở

    Xem thêm