Đất thổ cư là gì 2024? Có làm được sổ đỏ và xây nhà được không?

Đất thổ cư là gì? Thủ tục chuyển đổi lên đất thổ cư tốn bao nhiên tiền và diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư sẽ được HoaTieu.vn giải đáp tại bài viết sau. Mời các bạn cùng tham khảo.

Hiện nay nhiều người có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp, đất vườn, đất thổ canh,... sang đất thổ cư. Hãy cùng HoaTieu.vn tìm hiểu về các vấn đề liên quan tới đất thổ cư là gì và quy chế pháp lý đối với loại đất này như thế nào dưới đây:

1. Đất thổ cư là gì?

Khái niệm đất thổ cư vẫn thường được sử dụng hàng ngày trong cách gọi truyền thống và cả các thông tin giao dịch đất đai, cũng như muốn biết điểm khác biệt giữa đất thổ cư và đất canh tác - đất thổ canh là gì. Tuy nhiên, ít người biết được đất thổ cư thực sự là gì, quy chế pháp lý của loại đất này ra sao.

Đất thổ cư là cách gọi truyền thống để chỉ đất ở. Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì Đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Đất thổ cư này sẽ là đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn.

Đất thổ cư là loại đất được nhà nước công nhận trên giấy chứng nhận quyền sở hữu và được ký hiệu đất odt hoặc ont. Loại đất thổ cư này có thể xây dựng nhà ở, các công trình gắn liền phục vụ cho đời sống. Đồng thời, nó bao gồm loại đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất được xây dựng theo quy định của pháp luật

Đất ODT là gì, đất ONT là gì? Đây là ký hiệu đất theo quy định và thể hiện đây là đất thổ cư đất ở ở 2 khu vực khác nhau đó là đất ở đô thị (ODT) và đất ở nông thôn (ONT)

Đất ở đô thị (odt)

Đất thổ cư ở đô thị là loại đất dùng để xây nhà ở, xây dựng công trình đời sống thuộc khu dân cư đô thị. Loại đất này có các chính sách riêng khác trong pháp luật đất đai từ thuế, hạn mức sử dụng đất, cấp giấy phép xây dựng.

Đất ở nông thôn (ont)

Đất ở nông thôn là đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ở khu vực nông thôn với các loại đất sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở, công trình đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất ở khu vực nông thôn và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại khu vực đó của cơ quan có thẩm quyền. Loại đất này cũng có sự khác biệt so với đất ở đô thị theo hạn mức, thuế nhà đất, điều kiện xây dựng.

Nhìn chung, quy chế đất thổ cư hay đất ở thuộc khu vực đô thị hay nông thôn sẽ có sự khác biệt đảm bảo phù hợp với chính sách đất đai và phát triển của địa phương theo quy định của pháp luật.

Như vậy, về cơ bản có thể hiểu rằng đất thổ cư là đất ở được sử dụng với mục đích xây nhà cửa, công trình phục vụ đời sống, sản xuất và kinh doanh. Nhưng không phải loại đất thổ cư nào cũng có thể xây nhà ở và các công trình khác. Tùy thuộc vào từng loại đất thổ cư được cấp trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất ở, đất ao, vườn… mà có thể được xây dựng nhà ở hay không.

Đất thổ cư và Đất chưa lên thổ cư

Điểm phân biệt giữa đất thổ cư và đất chưa lên thổ cư là gì?

1. Mục đích sử dụng:

• Đất thổ cư: Được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ nhu cầu đời sống.
• Đất chưa lên thổ cư: Còn được gọi là đất thổ vườn, không được phép xây nhà ở, chỉ được phép sử dụng vào các mục đích như: làm vườn, trồng cây, chăn nuôi gia súc,...

2. Giá trị:

• Đất thổ cư: Giá trị cao hơn so với đất chưa lên thổ cư do tính thanh khoản cao và tiềm năng sử dụng đa dạng.
• Đất chưa lên thổ cư: Giá trị thấp hơn so với đất thổ cư do hạn chế về mục đích sử dụng.

4. Thủ tục xây dựng:

• Đất thổ cư: Được phép xây dựng nhà ở và các công trình theo quy định của pháp luật sau khi xin cấp giấy phép xây dựng.
• Đất chưa lên thổ cư: Cần thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư trước khi được phép xây dựng nhà ở.

Lưu ý:

• Khi mua đất, bạn nên kiểm tra kỹ thông tin sổ đỏ hoặc sổ hồng để xác định loại đất và mục đích sử dụng đất.
• Nếu mua đất chưa lên thổ cư, bạn cần tìm hiểu kỹ về thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất trước khi quyết định mua.

2. Các quy định về đất thổ cư cơ bản

Các quy định về đất thổ cư có rất nhiều và nó liên quan tới các vấn đề như: đất thổ cư có được xây nhà, đất thổ cư sổ gì, đất thổ cư có phải là đất ở không, đất thổ cư có phải đóng thuế không, nợ thuế.

Đất thổ cư có sổ đỏ không?

Đất thổ cư sổ gì? Sổ đỏ hay sổ hồng? Thực ra, khái niệm sổ đỏ và sổ hồng là những cách gọi để chỉ quyền sở hữu đất và nhà, tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ sổ bìa màu đỏ), quyền sở hữu nhà (sổ hồng, sổ bìa màu hồng) trước đây. Tuy nhiên, pháp luật hiện nay không còn phân thành sổ đỏ hay sổ hồng mà nếu đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung trong đó có phân biệt nội dung trong sổ:

• Chứng nhận quyền sử dụng đất ở
• Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (thường là nhà ở chung cư không gắn liền với đất)
• Chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất (loại có cả nhà và đất)

Theo pháp luật quy định hiện hành thì loại đất thổ cư nếu là sổ cũ sẽ là sổ đỏ quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nếu có.

Đất thổ cư có phải đóng thuế không?

Theo quy định về pháp luật thuế thì đất thổ cư (đất phi nông nghiệp) đều phải thực hiện các nghĩa vụ thuế theo quy định ngoài các khoản thuế nhà đất hàng năm thì nếu có việc xin tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng sẽ cần phải thực hiện thêm các nghĩa vụ tài chính về thuế, phí, lệ phí khác. Việc đóng thuế đất thổ cư được thực hiện với thời gian 1 năm 1 lần hoặc 1 năm 2 lần.

Thuế sử dụng đất hàng năm được tính như sau: Thuế sử dụng đất hàng năm = (Diện tích đất tính thuế) x (giá của 1m2 đất) x (thuế suất).

Có được nợ thuế với chuyển đổi đất thổ cư hay không?

Cụ thể theo quy định tại điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi theo nghị định 79/2019 /NĐ-CP như sau:

Những đối tượng là người có công với cách mạng, hộ nghèo, hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ gia đình tại địa bàn xã khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn được phép nợ thuế đất thổ cư trong trường hợp đất tái định cư do nhà nước thu hồi. Việc nợ thuế này phải được thực hiện hoàn trả trong vòng 5 năm.

Đất thổ cư có được xây nhà không?

Điều 64 Luật Đất Đai có quy định về việc “sử dụng đất không đúng mục đích” có thể bị phạt hoặc thu hồi đất. Vì vậy nếu lo lắng việc đất thổ cư có được xây nhà không?

Đất thổ cư là loại đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và mục đích của loại đất này đó là xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống. Trong đó: đất thổ cư sẽ bao gồm các nhóm đất: Đất xây dựng nhà ở và đất vườn, đất ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ đã được công nhận thuộc loại hình đất ở.

Như vậy, nếu bạn sở hữu giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi mục đích sử dụng là đất ở thì bạn hoàn toàn có thể xây dựng nhà ở, công trình gắn liền với đất phục vụ đời sống. Do đó để đảm bảo việc xác định đất bạn sở hữu có được xây nhà hay không thì cần xem phần mục đích sử dụng trong giấy CNQSD đất.

Do đó đất thổ cư có ghi mục đích sử dụng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là đất ở đều được phép xây nhà ở kiên cố và các công trình phụ trợ.

Trong trường hợp bạn chỉ sở hữu một phần đất thổ cư và phần đất khác nhưng muốn xây nhà trên đất đó sẽ phải thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi xây dựng mới có thể có quyền xây dựng nhà ở trên đất đó.

3. Thủ tục chuyển từ đất thổ canh, đất vườn sang đất thổ cư

Để có thể xây nhà trên đất thì đất sở hữu phải là đất ở được phép xây dựng theo quy hoạch. Do đó, trong nhiều trường hợp sử dụng đất không thuộc đất ở nếu muốn xây nhà sẽ cần phải chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại hình chuyển đổi sau:

• Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp là đất ở
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đóng thuế sang loại có đóng thuế
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở

Một số trường hợp không thuộc các nhóm chuyển đổi mục đích sử dụng trên thì để chuyển thành đất ở người sử dụng đất không cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất.

Do đó đối với đất thổ canh, đất vườn muốn chuyển sang đất thổ cư hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp khác sang đất ở có thể thực hiện theo thủ tục: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và nộp tới cơ quan quản lý đất đai địa phương cấp huyện.

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất ở bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Cơ quan nhà nước sẽ căn cứ vào chính sách đất đai của địa phương và quy định của pháp luật để ra quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không. Thời hạn xử lý hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày. Đồng thời, nếu đất đủ điều kiện chuyển đổi thì người xin chuyển đổi sẽ cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về tài chính thuế, lệ phí… Nếu chưa có khả năng tài chính có thể xin nợ thuế khi chuyển đổi nhưng phải thuộc đối tượng theo pháp luật quy định.

Như vậy, có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất thổ canh, đất ao vườn sang đất thổ cư, đất ở theo các thủ tục trên và cơ quan nhà nước có thầm quyền sẽ giải quyết theo quy định và thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 của Chính phủ.

4. Lên đất thổ cư tốn bao nhiêu tiền năm 2024?

– Về Tiền Sử Dụng Đất:

– Về Lệ Phí Trước Bạ:

– Về lệ phí cấp Giấy chứng nhận:

– Về Phí Thẩm Định Hồ Sơ:

5. Kinh nghiệm mua đất thổ cư an toàn pháp lý

Hiện nay việc mua bán đất nói chung và mua bán đất thổ cư diễn ra đất phổ biến. Trong đó, có nhiều trường hợp mua bán đất thổ cư chưa có sổ đỏ, đất phi nông nghiệp và đất thổ cư không phải là đất ở khiến cho người mua dễ vướng vào những rắc rối pháp lý. Vì vậy, khi giao dịch mua đất thổ cư hãy lưu ý các vấn đề sau để đảm bảo phòng tránh rủi ro.

Tìm hiểu chung về khu đất: kiểm tra quy hoạch khu đất dự định mua và các vấn đề khác xem đất có thuộc diện thu hồi, giải tỏa, quy hoạch...

Chỉ mua đất thổ cư có sổ đỏ

Những loại đất thổ cư sinh sống ổn định nhưng chưa được có sổ đỏ không nên mua. Hãy yêu cầu xem sổ đỏ của mảnh đất xem có đúng chính chủ giao dịch hay không, đất được cấp giấy chứng nhận với mục đích sử dụng là đất ở hay đất canh tác ao, vườn, phi nông nghiệp khác...

Mua đất thổ cư sổ riêng

Không mua đất thổ cư đang chung sổ bởi loại đất này dễ phát sinh tranh chấp với đồng sở hữu. Nếu muốn mua hãy yêu cầu tách sổ trước rồi mới mua để tránh việc mua xong không thể tách được sổ.

Chú ý đến hợp đồng mua bán phải phù hợp yêu cầu pháp lý

- Nên có hợp đồng đặt cọc rõ ràng

- Ngoài hợp đồng đặt cọc thì hợp đồng mua bán nhà đất thổ cư cần phải thực hiện bằng văn bản và có công chứng với các điều khoản rõ ràng về thanh toán, loại đất, chủ sở hữu, thời điểm chuyển giao, phạt vi phạm hợp đồng.

- Hợp đồng phải bằng văn bản có công chứng không sử dụng hình thức hợp đồng viết tay bởi không có giá trị pháp lý.

- Hợp đồng mua bán phải có đầy đủ chữ ký của các thành viên trong sổ hộ khẩu gia đình của bên bán vợ chồng, cha mẹ, anh chị em và con cái trên 14 tuổi để tránh những tranh chấp tài sản có thể phát sinh về sau.

Trên đây là toàn bộ những thông tin về đất thổ cư và quy chế pháp lý cơ bản đối với loại đất này giúp bạn có thể tìm hiểu rõ và lựa chọn mua bán, chuyển đổi mục đích sử dụng, xây dựng hay bảo vệ quyền lợi, thực hiện nghĩa vụ đối với loại đất mà bạn đang có quyền sở hữu hoặc nhu cầu chuyển nhượng.

Mời bạn đọc tham khảo thêm những thông tin hữu ích trong mục Hỏi đáp pháp luật liên quan.

• Thủ tục làm sổ đỏ cho đất thổ cư
• Hướng dẫn chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư
• Cách chuyển đất 50 năm sang đất ở 2024