Có cần chữ ký của các con khi bán nhà 2026?

Khi bán nhà thì có cần phải đủ chữ kí của các con ruột hay không? Nếu trong số các con của mình lại có người ngăn cản không cho cha mẹ bán nhà thuộc quyền sở hữu của chính cha mẹ và đâm đơn kiện thì cha mẹ có bán được căn nhà đó nữa hay không?

1. Quyền sở hữu tài sản là gì? 

Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật, quy định tại Điều 158. Quyền sở hữu Bộ Luật Dân sự 2015.

• Giấy đặt cọc mua bán nhà

2. Nguyên tắc xác lập quyền sở hữu, thực hiện quyền sở hữu.

Căn cứ Điều 160 Bộ Luật Dân sự 2015 về Nguyên tắc xác lập quyền sở hữu, thực hiện quyền sở hữu: 

1. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản được xác lập, thực hiện trong trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Quyền khác đối với tài sản vẫn có hiệu lực trong trường hợp quyền sở hữu được chuyển giao, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

2. Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.

3. Chủ thể có quyền khác đối với tài sản được thực hiện mọi hành vi trong phạm vi quyền được quy định tại Bộ luật này, luật khác có liên quan nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu tài sản hoặc của người khác.

• Mẫu hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà

Căn nhà là tài sản chung của "cha mẹ" do đó mỗi người đều có quyền định đoạt tương ứng với một phần hai giá trị ngôi nhà. Tùy theo từng trường hợp mà việc bán nhà sẽ cần có hay không có chữ ký của con. Cụ thể, có 2 trường hợp xảy ra như sau:

2. Trường hợp mua bán nhà không cần sự đồng ý của con cái

Mua bán nhà đứng tên bố mẹ có cần sự đồng ý của các con không?

Theo quy định pháp luật đối với vấn đề sở hữu tài sản được chia thành ba loại:

• Sở hữu toàn dân,
• Sở hữu riêng
• Sở hữu chung.

Theo Khoản 1 Điều 126 Luật nhà ở 2014, việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung cần có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; nếu có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác sẽ được quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung sẽ được quyền ưu tiên mua, trường hợp các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó sẽ được bán cho người khác. 

Khi nhà ở thuộc diện sở hữu riêng của cá nhân thì căn cứ vào quy định tại Điều 206 Bộ luật dân sự 2015 thì chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình để phục vụ nhu cầu tiêu dùng, sinh hoạt, hoặc kinh doanh, sản xuất và những mục đích khác phù hợp với quy định của pháp luật. Do đó, khi thuộc trường hợp nhà là sở hữu riêng của cha, mẹ thì khi bán nhà không cần sự đồng ý của con cái. 

3. Trường hợp mua bán nhà cần sự đồng ý của con cái

* Trường hợp 1: Cha mẹ hiện nay chỉ có một trong hai người còn sống.

Dựa theo quy định về Thừa kế của Bộ Luật Dân sự 2015, khi một trong 2 người "cha mẹ" chết sẽ phát sinh thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc, dù là trường hợp nào thì căn nhà cũng sẽ trở thành tài sản chung của người "cha hoặc mẹ" còn sống và của những người nhận thừa kế.

Vậy nên, nếu những người con được hưởng một phần giá trị ngôi nhà (được thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc) thì khi người cha hoặc mẹ khi muốn bán hoàn toàn căn nhà đó thì lúc này cần phải có sự chấp thuận của những người con ấy.

* Trường hợp 2: Các con có quyền sử dụng đất chung

Căn cứ khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. Tuy nhiên, người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền chỉ được chuyển nhượng khi được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý.

Căn cứ khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

Có thể hiểu rằng, các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất nếu có đủ các điều kiện sau:

• Có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).
• Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất (nếu con sinh sau thời điểm cấp Giấy chứng nhận thì không có chung quyền sử dụng đất).
• Có quyền sử dụng đất chung.

Do đó, trong trường hợp này, cha mẹ chỉ được chuyển nhượng mua bán đất đai, nhà ở nếu được các thành viên khác có chung quyền sử dụng đất đồng ý bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực.

• Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

4. Con cái ở xa không về ký tên cho cha mẹ bán nhà thì xử lý như thế nào?

Trong trường hợp con cái ở xa không trực tiếp về ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở được thì có thể là văn bản chấp thuận, văn bản này thể hiện nội dung chấp thuận của con cái đối với việc cho cha mẹ bán nhà, giấy chấp thuận này được công chứng hoặc được chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

5. Cha mẹ tự ý bán nhà con cái có khởi kiện được không?

Trường hợp nhà thuộc sở hữu chung của hộ gia đình thì khi cha mẹ bán nhà mà không có sự đồng ý của con cái, con cái có quyền gửi đơn khởi kiện ra Tòa án yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu. Tòa án sẽ xem xét nếu là đúng theo yêu cầu khởi kiện thì Tòa án sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu và các bên trong hợp đồng tiến hành trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Vậy nên việc cha mẹ bán nhà thuộc sở hữu của cha mẹ thì không cần sự chấp thuận (ký đồng ý bán nhà) của các con. Còn nếu đó là tài sản chung hoặc tài sản thừa kế thì khi bố mẹ muốn bán nhà cần có chữ ký đồng thuận của các con.

Mời các bạn tham khảo thêm các bài viết khác thuộc mục Hỏi đáp pháp luật: 

• Thủ tục tặng, cho đất đai 2022
• Vì sao giá đất cụ thể thường cao hơn giá đất trong bảng giá đất?
• Điều kiện, thủ tục tách sổ đỏ cho con mới nhất 2022