Có được xây nhà trên đất nông nghiệp không?

Đất nhà ở luôn là một trong những vấn đề quan tâm của xã hội. Trong quá trình sử dụng đất nhiều chủ thể đã tiến hành xây dựng nhà trên đất, trong đó có đất nông nghiệp. Vậy theo quy định của pháp luật thì có được xây dựng nhà trên đất nông nghiệp hay không?

HoaTieu.vn xin tổng hợp các vấn đề pháp lý về có được xây nhà trên đất nông nghiệp không như sau:

1. Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP
• Thông tư 23/2014/TT-BTNMT
• Thông tư 30/2014/TT-BTNMT

2. Thế nào là đất nông nghiệp, các loai đất nông nghiệp, nhà ở?

Đất nông nghiệp là gì? Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng..v..v. Là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, đặc biệt không thể thay thế của ngành nông - lâm nghiệp.

Theo quy định tại khoản 1, Điều 10, Luật đất đai năm 2013 quy định:

- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

• Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
• Đất trồng cây lâu năm;
• Đất rừng sản xuất;
• Đất rừng phòng hộ;
• Đất rừng đặc dụng;
• Đất nuôi trồng thủy sản;
• Đất làm muối;
• Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

3. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Xây nhà trên đất nông nghiệp có bị phạt không?

Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

4. Các nguyên tắc sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 6, Luật đất đai năm 2013

• Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
• Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
• Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

5. Điều kiện để xây dựng nhà trên đất

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 thì điều kiện để cá nhân được xây dựng nhà trên đất như sau:

• Đất ở hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân hoặc do thuê, mượn của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác để xây dựng nhà ở.
• Đất ở được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật đất đai.
• Đất ở được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

6. Có được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp hay không?

- Theo quy định tại Điều 170 Luật đất đai 2013 về nghĩa vụ của người sử dụng đất: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan

- Cũng theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật đất đai 2013 thì một trong các nguyên tắc khi sử dụng đất đó là: Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

- Mặt khác cũng theo quy định tại khoản 4, Điều 6 Luật Nhà ở 2014 về các hành vi bị nghiêm cấm: Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở; xây dựng không đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở mà Nhà nước có quy định về tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở. Áp dụng cách tính sai diện tích sử dụng nhà ở đã được luật quy định trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở.

- Mục đích sử dụng đất được ghi rõ tại trang 2 của giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a khoản 6 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.

Như vậy, người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích ghi trong giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất vì thế người sử dụng đất không được phép xây dựng nhà trên đất nông nghiệp. Trong trường hợp muốn xây dựng nhà ở phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chỉ được xây dựng nhà ở khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

7. Trường hợp xây dựng nhà trên đất nông nghiệp thì chế tài xử lý như thế nào?

Theo quy định tại điểm a khoản 7 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP đối với trường hợp cá nhân, tổ chức (gọi tắt là người sử dụng đất nông nghiệp) mà thực hiện xây dựng nhà trên đất nông nghiệp thì sẽ bị xử lý vi phạm hành chính với mức phạt và hành vi vi phạm như sau;

- Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

+ Xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng;

Ngoài ra còn sẽ áp dụng một số biện pháp xử phạt bổ sung như: Buộc tháo dỡ công trình vi phạm và nhiều mức phạt khác. Mời các bạn tham khảo thêm tại Xây nhà trên đất nông nghiệp phạt đến 01 tỷ đồng

8. Muốn xây dựng nhà trên đất nông nghiệp phải làm như thế nào?

Theo quy định lại Luật đất đai 2013

• Trong trường muốn xây dựng nhà ở trên diện tích đất nông nghiệp thì phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất.
• Theo quy định của pháp luật hiện hành việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì phải được phép của cơ quan nhà nước.

Theo khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, gồm:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Yêu cầu khi thực hiện việc chuyển đổi mục đích quyền sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở để xây dựng nhà

Theo quy định tại Điều 66 Luật Đất đai 2013

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

9. Lưu ý khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở để xây nhà

• Đất phải có trích lục bản đồ
• Đất không có tranh chấp, kê biên để thi hành án
• Đất phải được sử dụng ổn định lâu dài
• Đất đã được cấp sổ đỏ
• Nộp các khoản tiền theo thông báo (Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích…)

10. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở để xây nhà

Theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ – CP quy định về trình tự, thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

• Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
• Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

• Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

Thành phần hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở để xây dựng nhà

- Về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất: Tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. (Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2024)

- Bản sao công chứng sổ hộ khẩu

- Bản sao công chứng giấy chứng minh nhân dân, căn cước công dân

Thẩm quyền quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở để xây dựng nhà

Được quy định tại Điều 59 Luật đất đai 2013:

- UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định;

- UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất với tổ chức.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất ở sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thì người sử dụng đất có thể tiến hành xây dựng nhà ở trên diện tích đất đã chuyển mục đích sử dụng.

Lưu ý: Trường hợp xây dựng nhà ở trên diện tích đất thuộc khu vực đô thị hoặc thuộc khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thì người sử dụng đất phải xin giấy phép giây dựng trước khi khởi công xây dựng (theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014).

11. Một số câu hỏi vướng mắc của khách hàng về vấn đề xây nhà trên đất nông nghiệp?

Hỏi: Tôi có 1 mảnh đất khai hoang để cấy lúa và trồng rau 180 m2 hơn 40 năm nay nhưng hiện tại gia đình có nhu cầu xây nhà trọ trên mảnh đất đó nhưng gia đình tôi lại không có bất cứ giấy tờ gì. Trường hợp mà sau này phần diện tích đó bị thu hồi thì gia đình tôi có được bồi thường công trình đó không?

Trả lời: Trong trường hợp này gia đình bạn tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và xây dựng nhà trên đó mà theo quy định thì việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước. Vì vậy việc xây dựng nhà trên đó là trái quy định của pháp luật. Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 92 Luật đất đai năm 2013 theo đó: “Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy trong trường hợp này khi thu hồi đất bạn sẽ không được bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất do đây là tài sản được tạo lập trái quy định của pháp luật.

---------

Hỏi: Tôi có 1 miếng đất nông nghiêp với diện tích khoản 1000m2. Hiện nay gia đình tôi đang có ý định xây nhà ở kiên cố, sân vườn, làm ao, chuồng heo trên mảnh đất này. Vậy gia đình tôi có thể thực hiện xây dựng được hay không?

Trả lời: Theo quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 Nguyên tắc sử dụng đất quy định như sau:

“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất

2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan."

Nguyên tắc sử dụng đất là sử dụng đúng mục đích sử dụng đất. Do đó, diện tích đất của gia đình bạn được giao với mục đích là nông nghiệp nên nếu muốn xây dựng công trình kiên cố với mục đích để ở thì gia đình bạn buộc phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Sau khi đã có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất có thể tiến hành xây dựng nhà ở trên diện tích đất đã chuyển mục đích sử dụng.

Việc sử dụng sai mục đích sử dụng đất sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc tháo dỡ, khôi phục tình trạng ban đầu.

Mời các bạn tham khảo thêm các bài viết khác trong mục Đất đai - Nhà ở của phần Hỏi đáp pháp luật.

• Thủ tục cấp Sổ đỏ cho đất 50 năm
• Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai mới nhất
• Cách chuyển đất 50 năm sang đất ở