Mua đất phân lô bán nền 2024: Điều kiện, hồ sơ, thủ tục

Quy định về phân lô, bán nền

Trong những năm gần đây việc phân lô bán nền đang diễn ra khá sôi nổi, tuy nhiên nhiều người vẫn chưa nắm được các quy định liên quan đến phân lô bán nền dẫn đến việc không đảm bảo quyền lợi của bản thân. Hoatieu.vn xin gửi đến bạn đọc các thông tin liên quan đến Mua đất phân lô bán nền 2024: Điều kiện, hồ sơ, thủ tục theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP). Mời bạn cùng tham khảo.

Quy định về phân lô, bán nền 2024

1. Phân lô bán nền là gì?
2. Quy định về phân lô bán nền 2024
3. Điều kiện dự án đất phân lô bán nền
4. Thủ tục sang tên sổ đỏ đất phân lô bán nền
4. Hồ sơ chuyển nhượng đất phân lô, bán nền
5. Mua đất phân lô bán nền trái phép phạt ra sao?

Đặc biệt, với Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 được Quốc hội ban hành ngày 28/11/2023 để thay thế cho Luật Kinh doanh Bất động sản cũ 2014, luật mới này sẽ chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1/8/2024 (theo Công điện 53/CĐ-TTg năm 2024). Những quy định liên quan tới việc mua bán đất phân lô, bán nền cũng sẽ được siết chặt hơn, mời các bạn cùng tham khảo chi tiết tại đây.

1. Phân lô bán nền là gì?

Phân lô bán nền được hiểu là việc chủ đầu tư tách thửa đất được nhà nước giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng. Sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất của những thửa đất này cho người khác để họ có thể xây dựng nhà ở.

2. Quy định về phân lô bán nền 2024

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Như vậy, quy định mới sẽ không cho phân lô bán nền tại tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc; tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.

Quy định này chỉ áp dụng đối với dự án bất động sản, không áp dụng với đất cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tách thửa với mục đích cho tặng, thừa kế, chuyển nhượng cho người khác.

3. Điều kiện dự án đất phân lô bán nền

Hiện nay, trước khi Luật Kinh doanh Bất động sản mới chính thức có hiệu lực, các thông tin liên quan tới việc mua bán đất phân lô bán nền vẫn được quy định theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP)

Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền được quy định tại Khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP gồm:

Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt
Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở
Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;
Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

Lưu ý:

- Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong:

Địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương
Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị
Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.

4. Thủ tục sang tên sổ đỏ đất phân lô bán nền

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất được chuyển nhượng theo hình thức phân lô bán nền được quy định thế nào?

Thứ nhất, để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên mua phải không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất tại Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 như sau:

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Thứ hai, các bước chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để công chứng hợp đồng, các bên cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

Bên chuyển nhượng:
- Giấy chứng nhận (Sổ đỏ).
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân
- Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).
Bên nhận chuyển nhượng:
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu.
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ gồm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
CCCD hoặc CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)
Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)
Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)
Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)
Tờ khai đăng ký thuế
Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Nghĩa vụ tài chính gồm các nghĩa vụ sau đây:

- Lệ phí trước bạ (Bên mua chịu)

Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

Trong đó:

Diện tích đất tính bằng m2
Giá đất theo bảng giá
Lệ phí = 0,5%

Lưu ý: Các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ

Chuyển giao tài sản cho vợ chồng, con cái, cha mẹ.
Nhà đất được đền bù hoặc mua bằng tiền đền bù.
Nhà đất đã có Giấy chứng nhận chung hộ gia đình, khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình

- Thuế thu nhập cá nhân (Bên bán chịu) (theo quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC)

Xác định được giá vốn

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Thu nhập tính thuế

x

Thuế suất 25%

Thu nhập tính thuế = Giá bán - giá vốn

Không xác định được giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Giá chuyển nhượng

x

Thuế suất 2%

Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

4. Hồ sơ chuyển nhượng đất phân lô, bán nền

Như đã phân tích tại Mục 4 bài này, hồ sơ để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất được phân lô, bán nền gồm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
CCCD hoặc CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)
Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)
Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)
Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)
Tờ khai đăng ký thuế

5. Mua đất phân lô bán nền trái phép phạt ra sao?

Phân lô bán nền trái phép là việc phân lô bán nền khi chưa đủ điều kiện tại Mục 3 bài này hoặc đã đủ các điều kiện nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép.

Theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi điểm a khoản 5 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP, tùy vào diện tích đất phân lô, bán nền mà người phân lô bán nền trái phép sẽ bị phạt như sau:

1. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hoặc đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

c) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

d) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 héc ta trở lên.

2. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phần lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trở lên thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

c) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

d) Phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 héc ta trở lên

Như vậy, mức phạt đối với hành vi phân lô bán nền trái phép sẽ tùy thuộc vào số điều kiện không đáp ứng được và diện tích đất vi phạm, cụ thể như sau:

STT	Diện tích đã chuyển nhượng	Mức phạt tiền
Không đủ một trong các điều kiện theo quy định hoặc đủ các điều kiện nhưng chưa được UBND cấp tỉnh cho phép
1	Dưới 0,5 héc ta	Từ 20 đến 50 triệu đồng
2	Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta	Từ 50 đến 100 triệu đồng
3	Từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta	Từ 100 đến 200 triệu đồng
4	Từ 03 héc ta trở lên	Từ 200 đến 500 triệu đồng
Không đủ từ hai điều kiện theo quy định
1	Dưới 0,5 héc ta	Từ 50 đến 100 triệu đồng
2	Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta	100 đến 200 triệu đồng
3	Từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta	Từ 200 đến 500 triệu đồng
4	Từ 03 héc ta trở lên	Từ 500 triệu đồng đến 01 tỷ đồng

Ngoài mức xử phạt như trên, hành vi phân lô bán nền trái phép còn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định tại Khoản 4 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi điểm b Khoản 5 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP) như sau:

- Buộc làm thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phân lô, bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013.

- Buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung thành điểm a và điểm b khoản 1 Điều 43 Nghị định 43/2014/NĐ-CP tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP).

- Buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm d khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung thành điểm c khoản 1 Điều 43 Nghị định 43/2014/NĐ-CP tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP).

- Buộc chủ đầu tư nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm, số lợi bất hợp pháp.

Trên đây, Hoatieu.vn đã cung cấp các quy định về Mua đất phân lô bán nền 2024: Điều kiện, hồ sơ, thủ tục. Mời các bạn đọc các bài viết liên quan tại mục Đất đai - Nhà ở, mảng Hỏi đáp pháp luật

Các bài viết liên quan:

Đánh giá bài viết

1 328