Hỏi đáp về lĩnh vực đất đai - Điểm mới về quản lý đất đai theo NQ 18

Những trường hợp nào thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Trường hợp nào thì được chuyển mục đích sử dụng đất? Và khi được chuyển mục đích sử dụng đất thì lệ phí chuyển nhượng là bao nhiêu? Mời các bạn cùng tham khảo bài viết hỏi đáp về lĩnh vực đất đai dưới đây để có thể hiểu rõ hơn về vấn đề này.

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần những thủ tục gì?

Hỏi đáp về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình

Thủ tục và lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất

12 điểm mới về quản lý đất đai của Nghị quyết 18

Nghị quyết 18-NQ/TW 2022 về đổi mới, hoàn thiện thể chế quản lý và sử dụng đất

Tại phiên khai mạc Hội nghị toàn quốc nghiên cứu, học tập, quán triệt Nghị quyết hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII vừa diễn ra cuối tuần qua, khi nói về Nghị quyết 18, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh quan điểm xuyên suốt của Đảng về đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Đây là điểm mới đầu tiên của Nghị quyết 18, làm rõ hơn về vai trò của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu và nội hàm, ý nghĩa của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; đồng thời, đặt ra yêu cầu mới phải công khai, minh bạch và trách nhiệm phải giải trình trong thu hồi đất.

Điểm mới thứ 2 của Nghị quyết 18, đó là làm rõ việc quản lý về đất đai bao gồm cả diện tích và chất lượng; đồng thời, phân cấp rõ hơn giữa các cấp.

Theo đó, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo lãnh thổ quốc gia, cả về diện tích, chất lượng, giá trị kinh tế, văn hoá, xã hội, quốc phòng, an ninh, môi trường; phân công hợp lý giữa các cơ quan nhà nước ở Trung ương, đồng thời có sự phân cấp, phân quyền phù hợp, hiệu quả đối với địa phương và tăng cường kiểm tra, giám sát, kiểm soát, xử lý vi phạm.

Điểm mới thứ 3: Thể chế, chính sách về đất đai phải được hoàn thiện đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Nội dung này của Nghị quyết 18 là quan điểm mới, có tính khái quát và định hướng lớn cho công tác hoàn thiện thể chế, chính sách về đất đai, trong đó trọng tâm là sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và các luật khác có liên quan, đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất; đồng thời đặt ra quyết tâm lớn của toàn hệ thống chính trị là khắc phục cho được tình trạng tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện, đầu cơ và sử dụng đất đai lãng phí.

Điểm mới thứ 4: Nghị quyết 18 nhấn mạnh quan điểm đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai.

Điểm mới của nội dung này là đặt ra những yêu cầu về kiện toàn tổ chức bộ máy; nâng cao vai trò của cơ quan tư pháp trong giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai; quy hoạch sử dụng đất phải có tầm nhìn dài hạn, bảo đảm phát triển bền vững, hài hòa lợi ích giữa các thế hệ, vùng miền, giữa phát triển kinh tế với bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu và bảo đảm an ninh lương thực. Đây là một định hướng lớn, với yêu cầu cao đối với công tác quy hoạch, sử dụng đất (yêu cầu mang tính đa chiều về cả không gian và thời gian).

Điểm mới thứ 5: Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng, phát huy vai trò của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức chính trị - xã hội và nhân dân.

Nội dung này của Nghị quyết kế thừa quan điểm của Nghị quyết 19 và bổ sung, làm rõ sự lãnh đạo của Đảng, vai trò của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức chính trị - xã hội và Nhân dân, không chỉ ở việc tổ chức thực hiện, mà ngay từ khâu xây dựng chính sách, phát luật về đất đai và giám sát quá trình thực hiện.

Đây là điểm mới trên cơ sở quán triệt sâu sắc Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng về dân chủ XHCN, khẳng định vai trò chủ thể, vị trí trung tâm của Nhân dân trong xây dựng và bảo vệ Tổ quốc.

Điểm mới thứ 6: Thống nhất nhận thức trong cán bộ, đảng viên và nhân dân về quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN.

Cấp uỷ, tổ chức đảng, chính quyền, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức chính trị - xã hội phải đẩy mạnh công tác tuyên truyền giáo dục để cán bộ, đảng viên và Nhân dân hiểu đúng, đầy đủ về đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; quyền và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao quyền sử dụng đất. Đất đai là nguồn lực to lớn cần được phát huy, quản lý và sử dụng có hiệu quả, bền vững, bảo đảm công bằng xã hội; không để bị suy thoái, huỷ hoại, lãng phí, tham nhũng, tiêu cực

Đây là nội dung mới để khắc phục những hạn chế mà quá trình tổng kết Nghị quyết số 19-NQ/TW đã nêu ra, quán triệt thống nhất trong nhận thức và hành động của toàn hệ thống chính trị và toàn dân về công tác quản lý, sử dụng đất đai.

Điểm mới thứ 7: Đổi mới và nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Điểm mới của Nghị quyết 18 yêu cầu nội dung quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp giữa chỉ tiêu các loại đất gắn với không gian (trên không và dưới ngầm), phân vùng sử dụng đất, hệ sinh thái tự nhiên (phân theo khu vực cần bảo vệ nghiêm ngặt, khu vực cần giữ ổn định, khu vực phát triển), thể hiện được thông tin đến từng thửa đất.

Việc xác định chỉ tiêu sử dụng đất phải phù hợp với nhu cầu sử dụng đất, tránh lãng phí trong phân bổ, quản lý và sử dụng đất. Đồng thời, quy định rõ, chặt chẽ việc phê duyệt, ban hành kế hoạch sử dụng đất hằng năm.

Nghị quyết 18 còn bổ sung nội dung quan trọng "Nhà nước đảm bảo đủ nguồn lực để lập quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất" để hạn chế việc lạm dụng, tham nhũng, tiêu cực.

Nghị quyết 18 nhấn mạnh đất đai là tài nguyên đặc biệt, hữu hạn, là không gian sinh tồn, là nguồn lực to lớn để phát triển đất nước do đó quy hoạch sử dụng đất phải được đổi mới để Nhà nước quản lý, sử dụng hiệu quả đất đai theo pháp luật và quy hoạch.

Quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ, thúc đẩy lẫn nhau để phát triển.

Điểm mới thứ 8: Đất sử dụng không phải mục đích thờ tự hoặc làm trụ sở các tổ chức tôn giáo thì phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước

Điểm mới trong Nghị quyết lần này là chủ trương: đất sử dụng làm cơ sở thờ tự, trụ sở của các tổ chức tôn giáo được Nhà nước thực hiện giao đất trong hạn mức cho phép thì không thu tiền sử dụng đất; đất được sử dụng không phải mục đích thờ tự hoặc làm trụ sở các tổ chức tôn giáo thì phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước. Do vậy, cần thể chế hóa quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, hạn mức sử dụng đối với các tổ chức tôn giáo phù hợp với quỹ đất hiện có của địa phương.

Nghị quyết thống nhất cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần để bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước.

Điểm mới thứ 9: Xây dựng cơ chế góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Chúng ta đều biết, khiếu kiện liên quan đến đất đai trong giai đoạn 2014-2020 thường chiếm từ 60-70% số lượng vụ việc hành chính; trong đó 60-70% là liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; việc chậm giải phóng mặt bằng khiến nhiều dự án lớn chậm tiến độ, đội vốn... Đây là vấn đề rất lớn đặt ra cần giải quyết trong đổi mới chính sách pháp luật đất đai.

Do vậy, một trong những giải pháp và là điểm mới lần này của Nghị quyết 18 là cho cơ chế góp quyền sử dụng đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, điều chỉnh lại đất đai đối với các dự án phát triển, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn.

Trước đây, đối với các dự án phát triển, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn thì Nhà nước đứng ra thu hồi và chưa có quy định về điều chỉnh lại đất đai đối với các loại dự án này.

Đồng thời, đối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, sẽ xây dựng và hoàn thiện cơ chế, chính sách để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất tham gia với nhà đầu tư để thực hiện các dự án dưới hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Điểm mới thứ 10: Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Việc xác định giá đất là vấn đề đặc biệt được quan tâm, thực tiễn thời gian qua, việc xác định giá đất còn nhiều bất cập, hạn chế, vướng mắc dẫn đến xẩy ra nhiều sai phạm, thất thoát NSNN... Điểm mới đột phá của Nghị quyết 18 lần này là bỏ khung giá đất, đồng thời yêu cầu có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.

Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực, đạo đức của các định giá viên. Điểm mới của Nghị quyết là yêu cầu hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm.

Điểm mới thứ 11: Đánh thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, đất bỏ hoang, chậm sử dụng đất.

Điểm mới nổi bật của Nghị quyết lần này là đưa ra chủ trương quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang và có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương (nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch).

Điểm mới thứ 12: Hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp

Điểm mới của Nghị quyết lần này là: Cho phép mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với đặc điểm, điều kiện của từng vùng, địa phương, với việc chuyển đổi nghề, việc làm, lao động ở nông thôn để đảm bảo tiến trình tích tụ đất đai phù hợp với chuyển dịch lao động trong nông thôn. Đồng thời, yêu cầu xây dựng quy định về ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp để thúc đẩy tập trung đất đai và tiếp cận đất đai cho sản xuất nông nghiệp.

Hỏi đáp về lĩnh vực đất đai

Hỏi: Bố mẹ tôi mua 01 mảnh đất 350m² giáp với mảnh đất mà bố mẹ tôi đang ở. Bố mẹ tôi không nhớ thời điểm mua đất. Khi mua mảnh đất đó tiền mua là đất thổ cư và gia đình tôi đã nộp tiền cho UBND xã nhưng đến nay gia đình tôi không còn lưu giữ được hóa đơn. Tuy nhiên khi làm hồ sơ, UBND xã không làm thủ tục đề nghị UBND huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình tôi mà chỉ ghi thêm phần đất 350m² vào giấy chứng nhận cũ (mảnh đất trước của bố mẹ tôi đang ở) là 350m² đất vườn. Đến năm 2013 UBND xã cấp trích lục bản đồ địa chính cũng ghi 350m² đất vườn vào tổng diện tích đất trước đây của bố mẹ tôi. Do không hiểu biết về pháp luật nên gia đình tôi không biết phần ghi thêm của UBND xã là sai quy định và vẫn nghĩ 350m² đất đó là đất thổ cư hợp pháp của gia đình tôi. Năm 2012 bố me tôi đã làm nhà cho vợ chồng tôi. Năm 2015 gia đình tôi đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi giao dịch thì được biết phần đất 350m² bố mẹ tôi mua sau không được hợp pháp. Khi gia đình tôi lên hỏi UBND xã thì UBND xã nhất trí làm trả 350m² đất cho gia đình tôi. Tuy nhiên UBND xã không thừa nhận đó là đất thổ cư mà ghi đó là đất vườn. Xin cho tôi hỏi bây giờ tôi phải làm gì để đòi được đất đó là đất thổ cư và các khoản tiền phí như thế nào?

Trả lời: Về việc chuyển quyền sử dụng đất của UBND xã.

Do đất được chuyển nhượng năm 1992 nên sẽ được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 1987 theo quy định tại điều 16 của Luật đất đai 1987:

"Việc chuyển quyền sử dụng đất đai chỉ thực hiện trong các trường hợp sau đây:

1. Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp;

2. Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất;

3. Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó.

Việc chuyển quyền sử dụng đất đai nói trong Điều này, nếu ở nông thôn thì do Uỷ ban nhân dân xã quyết định, nếu ở thành thị thì do Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định".

Theo đó, thời điểm này Uỷ ban nhân dân xã có quyền quyết định việc chuyển quyển sử dụng đất cho người dân tại nông thôn. Nếu như việc chuyển quyền sử dụng đất cho gia đình bạn được thể hiện bằng văn bản thì văn bản đó được pháp luật công nhận. Luật đất đai cũng quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất, trong trường hợp của bố, mẹ bạn mua đất đã không được hướng dẫn để được cấp giấy chứng nhận mà UBND xã đã ghi thêm vào diện tích đất mua vào giấy chứng nhận đã có (2 mảnh đất sát nhau, một mảnh đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là trái với quy định của pháp luật.

Do gia đình bạn không còn lưu giữ lại giấy tờ gì hết (không lưu hóa đơn nộp tiền mua đất, thời điểm mua đất, hợp đồng chuyển nhượng,...) nên trong trường hợp này không có căn cứ cho rằng mảnh đất đó là đất thổ cư. Gia đình bạn có thể làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Luật Đất đai 2013 quy định:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng".

Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

"2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này".

Chiếu theo quy định trên thì gia đình bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp (đất vườn, ao) sang đất ở và phí chuyển mục đích được tính bằng khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Mời các bạn tham khảo thêm các bài viết có liên quan tại chuyên mục Hỏi đáp pháp luật của Hoatieu.vn