Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

Điều kiện mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

Một kiểu mua bán nhà đất khá phổ biến hiện nay là mua nhà đang bị thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng, vì mức giá rẻ hơn khá nhiều so với các giao dịch thông thường. Vậy việc mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng được quy định như thế nào?

Cơ sở pháp lý:

• Bộ luật Dân sự 2015
• Luật Đất đai 2013

1. Thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng

Điều 317 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định rằng: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”

Theo quy định tại Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 thì quyền sử dụng đất có thể mang đi thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ.

Khi hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực, bên thế chấp phải giao những giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, ở đây là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng sẽ không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật Dân sự 2015.

Khoản 4 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.“

Ngoài ra, bên thế chấp được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết. (Khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015).

2. Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

Để có thể thực hiện được thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng và loại trừ các rủi ro nên thực hiện theo trình tự thủ tục như sau:

Bước 1: Hai bên ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. Đặt cọc cho bên bán số tiền tương ứng với số tiền vay tại ngân hàng. Số tiền này bên mua và bên bán sẽ cùng nhau đi thanh toán tại ngân hàng để rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về. Bên bán có thể ủy quyền để bên mua được thay mặt họ thực hiện thủ tục xóa thế chấp. Lúc này, bên mua sẽ là người giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bước 2: Hai bên ký hợp đồng mua bán nhà đất tại Văn phòng công chứng. Sau khi thực hiện xong thủ tục xóa thế chấp, hai bên tiến hành giao kết hợp đồng mua bán nhà đất

Bước 3: Sau khi đã giao kết xong hợp đồng mua bán, thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên sổ đỏ).