Mua nhà không có sổ hồng: Nên hay không?

Đối với người sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại giấy tờ quan trọng bởi đó là giấy tờ xác định quyền sử dụng của một cá nhân, hộ gia đình đối với phần diện tích đất. Vậy mua nhà không có sổ hồng: Nên hay không, chúng ta cùng đi tìm hiểu.

1. Sổ hồng chung cư là gì?

Theo Luật nhà ở năm 2005 quy định tại điều 11 thì sổ hồng là tên gọi của Giấy chứng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở được cấp cho chủ sở hữu theo các trường hợp sau: Chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; hoặc chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Như vậy, sổ hồng chung cư là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cấp cho nhà chung cư có bìa màu hồng nên hay gọi là sổ hồng.

2. Nguyên nhân của tình trạng chung cư chưa được cấp sổ hồng.

Hiện nay có rất nhiều dự án nhà chung cư của các nhà đầu tư khác nhau, việc đánh giá năng lực của các nhà đầu tư và tính pháp lý của các dự án đối với khách hàng mua chung cư không phải việc dễ dàng. Dưới đây là một số nguyên nhân cơ bản của tình trạng chung cư chưa được cấp sổ hồng:

Có nên mua chung cư chưa có sổ hồng

• Chủ đầu tư dự án không đảm bảo đủ giấy tờ pháp lý, giấy tờ pháp lý không minh bạch, rõ ràng;
• Chủ đầu tư không thể hoàn thành công trình, hoặc đã hoàn thành nhưng không đúng với thiết kế ban đầu, do đó không đủ điều kiện để cấp sổ hồng cho nhà chung cư;
• Trong quá trình xây dựng dự án đã phát sinh tranh chấp về giải phóng mặt bằng, mức đền bù cho người dân có đất trong khu vực có dự án không thỏa đáng…
• Chủ đầu tư sử dụng dự án để thế chấp vay vốn ngân hàng.

Trên đây là một số nguyên nhân chủ yếu của tình trạng nhà chung cư chưa được cấp sổ hồng, do đó khi mua nhà chung cư chưa có sổ hồng cần tìm hiểu kỹ các thông tin dự án và có sự cân nhắc thật kỹ càng.

3. Những rủi ro pháp lý khi mua chung cư chưa có sổ hồng

Đối với việc mua nhà chung cư chưa có sổ hồng sẽ là một sự đầu tư mạo hiểm, sở dĩ là đầu tư mạo hiểm vì tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Nhưng khi mua nhà chung cư trực tiếp từ chủ đầu tư khi dự án mới chỉ khởi công, xây móng hay mới đang trong quá trình xây dựng thì giá bán sẽ rẻ hơn nhiều so với việc mua chung cư tại thời điểm đã hoàn thiện và đảm bảo tính pháp lý (chung cư đã có sổ hồng). do đó, nhiều người sẽ chấp nhận đầu tư mặc dù đã biết đến những rủi ro có thể xảy ra.

Chung cư không có sổ hồng là nhà ở hình thành trong tương lai nên theo quy định tại điều 118 Luật nhà ở năm 2014 thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nhưng việc mua bán chuyển nhượng vẫn phải đáp ứng điều 59 Luật kinh doanh bất động sản về hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó bên mua, bên thuê có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền (sổ hồng) với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lại phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng. Mặc dù vậy, vẫn sẽ có rất nhiều rủi ro có thể xảy ra khi mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng:

• Khả năng, năng lực của chủ đầu tư không đủ để hoàn thiện dự án nên rủi ro pháp lý về việc không có sổ hồng sẽ rất cao.
• Khi thực hiện mua bán chung cư chưa có sổ hồng, trường hợp chủ đầu tư đã nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền rồi thì việc ký hợp đồng chuyển nhượng giữa khách hàng đã mua nhà chung cư với chủ đầu tư cho một người khác sẽ không được chủ đầu tư xác nhận và pháp luật không bảo hộ.
• Vì vậy, các bên chỉ có thể Hợp đồng đặt cọc (hứa mua, hứa bán), sau đó ký Hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng (thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng).
• Như vậy, người nhận chuyển nhượng sẽ phải chịu rủi ro pháp lý vì Hợp đồng này chỉ có giá trị trong việc quản lý nhà ở. Mà theo điều 589 Bộ luật dân sự thì Hợp đồng ủy quyền chấm dứt hiệu lực khi bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Tòa án tuyên mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự. Trên thực tế khi có những tình huống như vậy xảy ra thì người mua căn hộ sẽ bị vướng mắc hoặc không thể làm được sổ hồng.

Việc mua nhà chung cư chưa có sổ hồng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý, do đó khi mua bán nhà chung cư chưa có sổ hồng, khách hàng cần phải tìm hiểu hồ sơ pháp lý, cân nhắc thật kỹ càng để tránh được những rủi ro không mong muốn có thể xảy ra.

Mời các bạn tham khảo thêm các bài viết khác trong mục Đất đai - Nhà ở của phần Hỏi đáp pháp luật.

• Thủ tục cấp Sổ đỏ cho đất 50 năm
• Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai mới nhất