Làm sao để nhà mua trước hôn nhân không thành tài sản chung 2026?

Tài sản riêng của vợ chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn, tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân, tài sản được chia riêng cho vợ chồng như tư trang, đồ dùng cá nhân. Pháp luật cũng quy định vợ chồng có quyền nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung. Vậy làm sao để nhà mua trước hôn nhân không thành tài sản chung? Mời các bạn theo dõi bài viết dưới đây.

• Người ngoại tình sẽ bất lợi khi chia tài sản ly hôn
• Vợ có quyền nuôi con sau ly hôn khi chồng ngoại tình?

1. Nhà mua trước khi kết hôn thuộc sở hữu của ai?

Nhà mua trước khi kết hôn thuộc sở hữu của ai? Đây là vấn đề thắc mắc của rất nhiều bạn đọc về vấn đề tài sản chung và tài sản riêng bởi trên thực tế, rất nhiều tranh chấp xảy ra khi tiến hành thủ tục ly hôn đặc biệt là tài sản.

Điều 43 Luật hôn nhân gia đình 2014 quy định như sau: 

Theo quy định trên, nhà mua trước khi kết hôn sẽ là tài sản riêng của vợ hoặc chồng, tuy nhiên không phải tất cả tài sản trước khi kết hôn đều là tài sản riêng. Nếu căn nhà đó có sự đóng góp của cả vợ và chồng, và vợ chồng thỏa thuận đó là tài sản chung thì là tài sản chung. 

Khi có tranh chấp hay cần xác định tài sản, thì vợ chồng bạn cần phải có tài liệu chứng minh căn nhà đó là tài sản chung thì mới được pháp luật công nhận, còn vợ chồng không thực hiện việc xác minh tài sản thì khi đó pháp luật chỉ công nhận là tài sản riêng của một trong hai người. Bởi trước khi đăng ký kết hôn, 2 bạn vẫn chưa phát sinh quan hệ hôn nhân cũng như quan hệ tài sản được pháp luật bảo vệ. 

2. Tài sản trước hôn nhân là gì?

Tài sản trước hôn nhân là những tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, tất cả những tài sản đó là tài sản được hình thành trước khi 2 người kết hôn bao gồm cả tài sản chung và tài sản riêng thì được gọi là tài sản trước hôn nhân. 

Trên thực tế, nhiều đôi nam nữ sống chung như vợ chồng nhưng chưa hoặc không đăng ký kết hôn thì tài sản mà 2 người có do thỏa thuận là tài sản chung hay tài sản riêng. 

3. Ví dụ xác định tài sản trước hôn nhân

Hỏi: Tôi 28 tuổi, độc thân và đang có nhu cầu mua nhà. Tôi muốn ngôi nhà này là tài sản riêng dù sau này cưới vợ. Khi mua nhà tôi phải làm những thủ tục gì để sau này chứng minh dễ dàng đó là tài sản của riêng mình?

Đáp: Để hạn chế một số tranh chấp tài sản chung của vợ chồng cũng như có cơ sở xác định tài sản là của chung hay của riêng, pháp luật về hôn nhân và gia đình đã có một số quy định mới để điều chỉnh vấn đề này.

Theo quy định tại Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung, trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác (như thỏa thuận chỉ để một người đứng tên).

Do vậy, kể từ ngày Luật này có hiệu lực (1/1/2015) hợp đồng mua bán nhà phải có chữ ký của cả hai vợ chồng. Nếu một trong hai người không ký thì người không ký phải lập văn bản (cũng phải được công chứng) ủy quyền cho người kia đại diện đứng tên hoặc cam kết đó là tài sản riêng của người kia. Sau khi có văn bản này thì hợp đồng mua bán mới được thực hiện, chứng nhận.

Đối với trường hợp bên mua chưa kết hôn thì phải xuất trình Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (được cấp chưa quá 6 tháng).

Đối với trường hợp bên mua đã ly hôn thì phải xuất trình Bản án hoặc quyết định của tòa án cho ly hôn đã có hiệu lực pháp luật và Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân với nội dung kể từ khi ly hôn đến khi được cấp giấy không kết hôn với ai.

Với quy định nói trên, bạn thuộc trường hợp phải xin Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Thủ tục mua nhà gồm các bước sau:

Bước 1. Ký hợp đồng mua bán nhà tại Phòng/Văn phòng công chứng

Các bên đến Phòng/Văn phòng công chứng bất kỳ trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà để đề nghị chứng nhận hợp đồng mua bán nhà.

Bên bán phải xuất trình bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất; bản chính CCCD/CMND, sổ hộ khẩu của vợ, chồng; bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.

Bên mua phải xuất trình bản chính CCCD/CMND, sổ hộ khẩu.

Trường hợp một trong các bên độc thân (chưa kết hôn hoặc đã ly hôn) thì phải có các Giấy tờ về tình trạng hôn nhân như đã hướng dẫn ở trên.

Bước 2. Nộp thuế và đăng ký sang tên.

Theo thỏa thuận của các bên, một trong các bên nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí trước bạ và đăng ký biến động tại Cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất. Sau đó, cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất sẽ chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế để cơ quan này ra thông báo thuế. Căn cứ thông báo thuế, người nộp hồ sơ nộp thuế tại kho bạc được ghi trên thông báo thuế. Sau khi nộp thuế, đương sự nộp Giấy nộp tiền vào kho bạc cho cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất và chờ nhận kết quả (giấy chứng nhận mới) trong thời hạn luật định.

Về nghĩa vụ tài chính:

Liên quan đến chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng nhà, thông thường các bên phải chịu các khoản sau: lệ phí công chứng, soạn thảo hợp đồng, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí thẩm định địa chính, phí cấp giấy chứng nhận.

Việc bên nào chịu các khoản nói trên do các bên thỏa thuận và cần phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà.

Như vậy, trên đây là những phân tích của Hoatieu.vn về Làm sao để nhà mua trước hôn nhân không thành tài sản chung? Mời bạn đọc tham khảo những bài viết khác trong mục Dân sự chuyên mục Hỏi đáp pháp luật.