Có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang chăn nuôi hay không?

Có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang chăn nuôi hay không?

Có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang chăn nuôi hay không? Nếu được chuyển đổi thì thủ tục cần những gì? Chi phí chuyển đổi là như thế nào? Và cơ quan nào làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất? HoaTieu.vn xin gửi tới bạn đọc bài viết về chuyển đổi mục đích sử dụng đất để các bạn có thể hiểu rõ hơn về vấn đề này, mời các bạn cùng tham khảo.

Tính hợp pháp của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất?

Hỏi đáp về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình

Thủ tục và lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang chăn nuôi

Hỏi: Tôi hiện đang có dự định mua lại 1 mảnh đất nông nghiệp hiện đang canh tác trồng lúa. Người bán là 2 vợ chồng công chức nhà nước có 2 con nhỏ đang theo học THPT. Vậy nay tôi mà mua và người bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tôi thì sau này có bị thu lại không? Có phải có luật công chức nhà nước mà có ruộng là sẽ thu lại chia cho hộ nông dân khác không? Tôi thắc mắc là chỗ đó, nếu đã chuyển cho tôi rồi thì chắc là sẽ không thu lại nữa chứ?

Câu hỏi thứ 2 là: Nếu tôi muốn chuyển đổi mảnh đất nông nghiệp đó sang xây dựng trang trại nuôi heo thì cần những thủ tục gì? Gặp ai để chuyển đổi? Chi phí chuyển đổi nếu có?

Trả lời: 1. Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, gồm:

"a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Như vậy, nếu như vợ chồng công chức Nhà nước đó có giấy CNQSDĐ, đất không có sự tranh chấp nằm trong thời hạn sử dụng đất và quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Pháp luật hiện hành không có quy định nào về việc công chức nhà nước mà có ruộng là sẽ thu lại chia cho hộ nông dân khác. Nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và vợ chồng công chức đó hoàn toàn hợp pháp và đúng theo trình tự thủ tục của pháp luật thì sau khi tiến hành chuyển nhượng thì diện tích đất đó thuộc quyền sử dụng của bạn. Nhà nước chỉ tiến hàng thu hồi đất, nếu đất đó thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 16 của Luật Đất đai 2013:

Điều 16. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất

1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

• Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
• Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
• Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

2. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.

2. Chuyển đổi đất nông nghiệp sang xây dựng trang trại nuôi heo:

Trước khi chuyển mục đích sử dụng đất, bạn cần phải xem xét rằng việc chuyển mục đích sử dụng đất này có phải xin phép hay không? Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

"a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp."

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép: Căn cứ Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ.

Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở".

Căn cứ những quy định trên, việc bạn chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất xây dựng trang trại nuôi heo sẽ không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động.

Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất trang trại gồm có:

- Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

- Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

• Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
• Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất quy định về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân:

"a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
..."

Như vậy, việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang xây dựng trang trại nuôi heo không thuộc trường hợp phải thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong quá trình làm giấy tờ, thủ tục cần thiết thì bạn cũng sẽ mất 1 khoản lệ phí nhất định, như: Lệ phí chứng thực giấy tờ, Chi phí cho việc quét (scan) các giấy tờ,...