Nhà không có sổ đỏ khi giải tỏa đất có được đền bù không?

Đền bù đất không có sổ đỏ như thế nào?

Khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thì các hộ gia đình trong diện giải tỏa sẽ được đề bù một khoản tiền. Vậy nhà không có sổ đỏ khi giải tỏa đất có được đền bù không là câu hỏi nhiều người quan tâm.

Hỏi:

Khu đất nhà tôi ở có tổng diện tích là 420 m2. Nay thành phố có chủ trương mở rộng lòng đường. Cán bộ địa chính phường đã đến đo đạc và cắm mốc giới. Đất nhà tôi nằm trọn trong phần giải tỏa. Đất nhà tôi đến nay vẫn chưa được làm sổ đỏ. Xin được hỏi, Nhà nước thu hồi đất của tôi để làm đường thì nhà đất của chúng tôi không có sổ đỏ, chúng tôi được bồi thường hỗ trợ gì không.

Trả lời:

Thứ nhất, diện tích đất và nhà của ông thuộc diện được bồi thường khi nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất.

Căn cứ vào khoản 1 Điều 75 quy định Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Diện tích đất, nhà của hộ gia đình ông chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hiện đất không có tranh chấp và sử dụng ổn định từ 1990, quy hoạch của thành phố mới lập từ năm 2015, cho nên đất và nhà của gia đình ông đủ điều kiện để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, được quy định chi tiết, hướng dẫn tại điểm a) khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai như sau:

“Điều 20.Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại khaorn 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.”

Như vậy đất của hộ gia đình ông thuộc diện được bồi thường và việc bồi thường phải được thực hiện theo quy định khoản 1 Điều 79, điều 91 Luật đất đai 2013.

- Khoản 1 điều 79 được hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định về Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.”

-Khoản 1 điều 91 luật đất đai 2013: Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất: “Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.”

Thứ hai, diện tích đất và nhà của ông thuộc diện được hỗ trợ khi nhà nước thu hồi Quyền sử dụng đất.

Nhà nước có chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14 Điều 3 Luật đất đai năm 2013).

Điều 83 Luật đất đai năm 2013 quy định về Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.

2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;

c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

d) Hỗ trợ khác.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Cụ thể, tại khoản 2 Điều 84 Luật đất đai năm 2013 quy định về Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất, theo đó:

“2.Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mà nguồn thu nhập chính là từ hoạt động kinh doanh dịch vụ, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh; trường hợp người có đất thu hồi còn trong độ tuổi lao động thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm.”

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 21 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính Phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, về việc Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở, cụ thể:

“ 1. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ mà phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 83 của Luật Đất đai.”

Như vậy, căn cứ theo quy định Điều 83, Điều 84 Luật đất đai năm 2013 và quy định tại Điều 21 Nghị định số 47/2014/NĐ–CP của Chính Phủ, diện tích đất mà gia đình ông đang sử dụng thuộc diện được hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Diện tích đất gia đình ông đang ở là đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ, cụ thể là mở cửa hàng bán tạp hóa, “mọi chi phí và nuôi 02 con ăn học chỉ trông vào cửa hàng tạp hóa”, là nguồn thu nhập chính của gia đình ông. Toàn bộ phần diện tích đất gia đình ông đang sử dụng đều nằm trong phần đất giải tỏa, vì vậy gia đình ông buộc phải chuyển chỗ ở. Vì vậy, gia đình ông sẽ được Nhà nước hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm, được vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh.

Mặt khác, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và công bằng đối với người có đất thu hồi theo quy định tại Điều 25 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ.