Mua bán đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý?

Luật Đất đai 2013 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do vậy người dân chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu, các quy định về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng được quy định chặt chẽ. Hiện nay nhiều người vẫn chưa nắm được các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trong bài viết này, Hoatieu.vn sẽ trả lời câu hỏi "Mua bán đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý?" theo quy định tại Luật Đất Đai 2013, nghị định 01/2017/NĐ-CP.

1. Mua bán đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý?

Mua bán đất là cách mà mọi người thường hay nói với nhau, tuy nhiên như đã trình bày ở trên, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu, do đó họ cũng không có quyền "mua-bán" đất.

Bản chất của giao dịch "mua bán" đất là chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Luật Đất đai 2013.

1.1 Giao dịch từ ngày 1/7/2014

Khoản 3 điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này, cụ thể trừ các trường hợp:

  • Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên

Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014

=> Từ ngày 1/7/2014 thì việc chuyển quyền sử dụng đất (không thuộc trường hợp ngoại lệ được liệt kê ở trên) phải được thực hiện bằng hợp đồng có công chứng, chứng thực. Do đó, giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất viết tay mà không có công chứng, chứng thực thì không có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên bạn cần lưu ý quy định tại điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

=> Mặc dù bạn vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực nhưng đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì có quyền yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó

=> Có nghĩa là nếu bạn "mua" đất giá 300 triệu, giấy tờ không có công chứng chứng thực thì nếu bạn đã trả ít nhất 200 triệu thì có quyền yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó và bên "bán" có nghĩa vụ phải giao đất cho bạn theo thỏa thuận.

1.2 Giao dịch trước ngày 1/7/2014

Mua bán đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý?

Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung khoản 1 điều 82 nghị định 43/2014/NĐ-CP về Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau:

1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

=> Mặc dù không có công chứng, không có chứng thực nhưng nếu đáp ứng các điều kiện tại điểm a,b,c của khoản 1 trên thì giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay vẫn có giá trí pháp lý.

2. Rủi ro khi mua bán đất bằng giấy viết tay

Giấy tờ viết tay chỉ có giá trị pháp lý nếu đáp ứng các điều kiện đã được nêu ra tại mục 1 bài này

=> Nếu chỉ có giấy tờ viết tay mà không có hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có công chứng chứng thực thì giấy tờ đó sẽ không có giá trị và giao dịch đó bị tuyên bố vô hiệu, các quyền lợi theo thỏa thuận trong giấy tờ của các bạn sẽ không được pháp luật bảo vệ vì theo quy định của pháp luật, giao dịch đó không có hiệu lực, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên

3. Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có được sang tên sổ đỏ?

Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có được sang tên sổ đỏ?

Căn cứ khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP (đã nêu tại mục 2), các trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng từ trước ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền (không phải thực hiện thủ tục sang tên vì đất chưa có Giấy chứng nhận).

Để được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất phải có đủ điều kiện theo từng trường hợp đất có giấy tờ và đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Theo khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

Bước 1: Người nhận chuyển nhượng nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có.

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng.

Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận trả).

Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định

Từ ngày 1/7/2014, đối với những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, có giá trị (như mục 1 phân tích) => Các bạn có quyền yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất các bạn vừa mua (sang tên sổ đỏ)

4. Mẫu viết tay mua bán đất

Hoatieu.vn xin gửi tới bạn đọc mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Trên đây, Hoatieu.vn đã cung cấp cho độc giả về Chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mời các bạn đọc các bài viết liên quan tại mục Đất đai - Nhà ở, mảng Hỏi đáp pháp luật

Các bài viết liên quan:

Đánh giá bài viết
1 71
0 Bình luận
Sắp xếp theo