Giấy mua đất viết tay có giá trị pháp lý không?

Giấy mua đất viết tay có giá trị pháp lý không? Luật Đất đai 2013 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do vậy người dân chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu, các quy định về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng được quy định chặt chẽ. Hiện nay nhiều người vẫn chưa nắm được các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trong bài viết này, Hoatieu.vn sẽ trả lời câu hỏi "Mua bán đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý?" theo quy định tại Luật Đất Đai 2013, nghị định 01/2017/NĐ-CP.

1. Mua bán đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý?

Mua bán đất là cách mà mọi người thường hay nói với nhau, tuy nhiên như đã trình bày ở trên, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu, do đó họ cũng không có quyền "mua-bán" đất.

Bản chất của giao dịch "mua bán" đất là chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Luật Đất đai 2013.

1.1 Giao dịch từ ngày 1/7/2014

Khoản 3 điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này, cụ thể trừ các trường hợp:

• Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên

Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014

=> Từ ngày 1/7/2014 thì việc chuyển quyền sử dụng đất (không thuộc trường hợp ngoại lệ được liệt kê ở trên) phải được thực hiện bằng hợp đồng có công chứng, chứng thực. Do đó, giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất viết tay mà không có công chứng, chứng thực thì không có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên bạn cần lưu ý quy định tại điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

=> Mặc dù bạn vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực nhưng đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì có quyền yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó

=> Có nghĩa là nếu bạn "mua" đất giá 300 triệu, giấy tờ không có công chứng chứng thực thì nếu bạn đã trả ít nhất 200 triệu thì có quyền yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó và bên "bán" có nghĩa vụ phải giao đất cho bạn theo thỏa thuận.

1.2 Giao dịch trước ngày 1/7/2014

Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung khoản 1 điều 82 nghị định 43/2014/NĐ-CP về Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau:

=> Mặc dù không có công chứng, không có chứng thực nhưng nếu đáp ứng các điều kiện tại điểm a,b,c của khoản 1 trên thì giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay vẫn có giá trí pháp lý.

2. Rủi ro khi mua bán đất bằng giấy viết tay

Giấy mua đất viết tay có giá trị pháp lý không? Giấy tờ viết tay chỉ có giá trị pháp lý nếu đáp ứng các điều kiện đã được nêu ra tại mục 1 bài này

=> Nếu chỉ có giấy tờ viết tay mà không có hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có công chứng chứng thực thì giấy tờ đó sẽ không có giá trị và giao dịch đó bị tuyên bố vô hiệu, các quyền lợi theo thỏa thuận trong giấy tờ của các bạn sẽ không được pháp luật bảo vệ vì theo quy định của pháp luật, giao dịch đó không có hiệu lực, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.

Các trường hợp rủi ro dễ xảy ra là:

- Trả hết tiền nhưng đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng: Việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính. Khi không có công chứng, chứng thực thì sẽ không đủ điều kiện đăng ký biến động, và việc chuyển nhượng không có hiệu lực.

- Dễ bị bên chuyển nhượng đòi lại quyền sử dụng đất nhất là khi giá đất tăng cao: Vì đất đai có giá trị tăng nhanh theo thời gian nhất là khu vực có xu hướng phát triển mạnh. Khi bên chuyển nhượng thấy đất vẫn chưa chuyển nhượng và đất có lời hơn thì họ sẽ đòi lại quyền sử dụng đất.

- Khi đất chưa được chuyển nhượng chính thức thì coi như mảnh đất chưa phải của mình thì người mua chưa thể chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp cho bên khác. Điều này gần như mất thời gian cho bên mua đất.

3. Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có được sang tên sổ đỏ?

Căn cứ khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP (đã nêu tại mục 2), các trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng từ trước ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền (không phải thực hiện thủ tục sang tên vì đất chưa có Giấy chứng nhận).

Để được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất phải có đủ điều kiện theo từng trường hợp đất có giấy tờ và đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Theo khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

Bước 1: Người nhận chuyển nhượng nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có.

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng.

Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận trả).

Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định

Từ ngày 1/7/2014, đối với những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, có giá trị (như mục 1 phân tích) => Các bạn có quyền yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất các bạn vừa mua (sang tên sổ đỏ)

4. Mẫu viết tay mua bán đất

Giấy mua đất viết tay có giá trị pháp lý không? Hoatieu.vn xin gửi tới bạn đọc mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
• Mẫu hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà

Trên đây, Hoatieu.vn đã cung cấp cho độc giả về Chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mời các bạn đọc các bài viết liên quan tại mục Đất đai - Nhà ở, mảng Hỏi đáp pháp luật

Các bài viết liên quan:

• Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ 2024 giải quyết thế nào?
• Tranh chấp đất đai có sổ đỏ 2024 giải quyết thế nào?
• Tranh chấp đất đai, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai thông qua UBND xã